Ново или старо строителство

модерно строителство

Един от първите въпроси, който изниква с женланието ни да закупим жилище, е ново или старо строителство. Какви са ползите и недостатъците им и за какво да внимаваме при избора.
Дългосрочността и мащаба на инвестицията, потенциалните проблеми след избора, както и възможността за големи непредвидени разходи в подобно начинание, предполага сериозно проучване и търпение от страна на бъдещия купувач. Първосигналните решения за покупка на жилище могат да докарат сериозни главоболия, вместо радост от новото жилище. За съжаление няма еднозначен отговор на дилемата ново или старо строителство. И все пак, ако преположим, че има по-правилно решение за всеки конкретен купувач, в тази статия ще очертаем жизнено важни елементи при избора на ново жилище.

Околни пространства и инфраструктура

Ново строителство

Разработването на околните пространства около сградата изисква време. Ако сте се ориентирали към закупуването на апартамент в нов квартал, обърнете внимание на на процента зелени площи. Масово те са крайно недостатъчни и е по-вероятно да се превърнат в паркинг площадки или в нови сгради, от колкото в градинки с дървета и пейки. Липсата на външно олезеняване и свободни пространства трябва да се вземе предвид при семейства с деца или когато те са включени в бъдещите планове. Инфраструктурата като обществен транспорт, пътна настилка, разнообразни магазини, площадки, детски градини, училища също е значително по-слабо развита или напълно липсва. Райони като „Манастирски ливади” стават „Мисията невъзможна” за паркиране и разходка пеша. Масовото презастрояване влошава осезаемо и качествата за живот на средата.

Старо строителство

Едини от основните доводи за старото строителство са именно добре изградената инфраструктура и озеленяване в междублоковите пространства. Заобикалящата среда почти винаги е значително по-приятелска и предлага алтернатива за свободното време. В част от кварталите устройствените показатели остават непроменени, което на практика означава, че плана за регулация не позволява по-мащабно строителство от съществуващото. Отворените пространства между сградите несъмнено повишават комфорта на обитателите им.

Какво придобиваме

До 1991г., в площта на апартамента по нотариален акт са се включвали квадратурата на всички помещения, преградните стени и ¼ от балкони, лоджи, тераси. След приеманено на „Наредба за определяне на базисните пазарни цени на недвижимите имоти“, към площта на апартаментите се прибавят прилежащите общи части, таванските и подземните помещения към имота, както и 100% от площта на терасите. Така един стар апартамент 80кв.м. например би могъл да достигне 96кв.м., ако бъде преизчислен по новите норми. Този факт непременно трябва да бъде отчетен при съпоставянето на имоти, чиито цени са определени за метър квадратен.

Паркоместа

Ново строителство

Според Наредба № 2 от 29 юни 2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии, в зависимост от функционалното предназначение на обекта, се предвижда определен брой места за паркиране на МПС. Някои строители намират вратички като обявяват друг статут на помещенията, с което намаляват броя на задължителните според наредбата места. Но дори и коректно приложен, закона поставя два основни въпроса. Първият е, че въпросните паркоместа се продават като отделна собственост. Никой от новите собственици не е задължен да купи паркомясто или гараж, като цената варита 10-15 000Е. Но да речем, че тези паркоместа така или иначе ще се запълнят с времето и ще бъдат използвани на 100%. По-сериозният въпрос е, актуално ли е определен нормативния им брой според сегашната действителност? Едно място на апартамент и едно място за 100кв.м. офиси. А след 10 години? След 20 години? Разбира се има бизнес сгради и комплекси от затворен тип, които несъмнено предлагат повече комфорт в това отношение.

паркиране София

Старо строителство

Тук проблемът с паркирането е строго индивидуален. Решаващи фактори са местонахождението, габаритите на обръжаващата пътна инфраструктура, статуса и възрастта на преобладаващата част обитателите. Все още има райони където е възможно лесното намиране на места за паркиране. Там където това не е възможно, паркирането върху тревните площи се е превърнало в масово срещана гледка. Общинските институции неглижират проблема като остават безучастни, поне за сега. Освен чисто естетическият аспект, паркирането на автомобили в тревните площи води до значително замърсяване на пътната настилка и последващо запрашаване на въздуха с финни частици.

паркиране тревни площи

Конструкция на сградите

Проектиране

Презумциите при развитието на проектирането са изцяло в полза на подобренията. В последните години силно се увеличи сигурността на конструкциите, появиха се по-икономични и целесъобразни решения, непрекъснато се внедряват нови материали и технологии за изпълнение. Назад във времето, правилника за проектиране в земетръсни райони от 1957г. не разглежда сгради с височина до 11м( 4 етажа). Нещо повече, сгради проектирани по тогава действащите норми и международни правила и критерии за проектиране, претърпяват значителни повреди и разрушения при земетръсни въздействия. Това става причина в периода 1970-1975г., да се оформи напълно нова, световна концепция за проектиране на земетръс. Въпреки, че през 1978г., в България се изготвя временен правилник за сеизмично осигуряване, той не бива приет. Страната остава без съвременен правилник до земетресението в гр. Стражица от 1987г.

земетресение България

Следващите значителни подобрения на нормативната уредба са през 2007г. и 2012г. – Еврокод 8 за сеизмични въздействия. Подобренията във въпросните правилници завишават изискванията за проектиране на конструкциите и качеството на влаганите материали. За някои сгради това води и до увеличаване на количествата бетон и армировка, което повишава цената за строителство.
Несъмнено проектирането бележи сериозен прогрес през годините, осигурявайки по-големи нива на сигурност за обитателите. През 2016г. излезе книгата „Сеизмична осигуреност на едропанелните конструкции. Мит или реалност” . В нея доц. д-р инж. Атанас Николов и гл. ас. инж. Радослав Орлинов от УАСГ представят едно задълбочено проучване по темата. В книгата е разгледано значението на пространственото решение на сградата върху нейната сеизмична устойчивост. Принципите са валидни и при първичната оценка на съществуващи зидани конструкции. Това означава, че между сгради строени по едно и също време, с едни и същи материали, може да има огромна разлика. Тази разлика би следвало да се оцени от специалист и вземе предвид като основен критерий при избора на „ново“ жилище.

Влагани материали

Технологиите за производство, транспорт и складиране на стоителни материали, също се развиват във времето. Някои материали биват частично или изцяло заменени от други. Преминаването от зидани носещи стени и гредоред към стоманобетонни конструкции се случва в рамките на 40-50г. Разликата в сеизмичната устойчивост между поколенията сгради е несравнима. В последните 30г. изпълнението на стоманобетонни конструкции бележи чувствителнен скок в качеството.

За привържениците на тезата „старото е по-качествено” ще отбележим няколко ключови аспекта повишили драстично надеждността на стоманобетонните конструкции през последните 20-30г.

Транспортирането на бетона в миналото се е извършвало чрез самосвали. Вибрациите по пътя водят до разслояване на бетона (отделяне на чакъла, пясъка и циментовия разтвор). Резултатът е нехомогенна бетонова смес с ниска пластичност и намалени якостни показатели.

зил 555

Транспортирането на бетона с миксери и полагането му чрез бетонпомпи става по-бързо, по-чисто и без разслояване.

миксер бетонпомпа

Съвременните кофражни системи не позволяват деформиране на елементите при бетониране и процеждане на водата от бетона.

дървен кофраж

модерен кофраж

Вибрирането (уплътняването) на бетонната смес играе ключова роля в якостните и показатели, като и върху водоплътността на елементите. В миналото, поради незнание или липса на подходяща техника, не се е обръщало голямо внимание на този проблем. Днес обаче всеки уважаващ се строител полага необходимите усилия за правилното полагане и уплътняване на бетона.

неуплътнен бетон

Количеството и качеството на влаганата армировка също непрекъснато се подобрява. Според Еврокод, съвременните армировъчни пръти са единствено оребрени, имат по-високо сцепление с бетона и по-добри работни характеристики.

съвременна стоманобетонна плоча

В миналото масово са се използвали пръти от гладка армировъчна стомана, през голямо разстояние, с малки диаметри и слабо сцепление с бетона.

стара стоманобетонна плоча

Качество на изпълнение

Грешките в изпълнението са причина за над 50% от авариите в строителството. Понякога дребни на пръв поглед детайли мота да застрашат сигурността на сградата. В края на 20-ти Век в България имаше период на бурно строителство, слаб контрол над качеството и не малък брой построени незаконни сгради. Част от тях бяха впоследствие узаконени въпреки несъответствията или получиха статут на търпимост, без да притежават нужните конструктивни качества. След промените през 1997, контролът над строителните дейности започна бавно да се засилва повишавайки качеството на проектиране и изпълнение. Въведоха се и редица нормативни промени целящи по-добър синхрон между участниците в строителния процес. Този непрекъснат процес на усъвършенстване несъмнено добавя стойност на по-новите сгради, което би следвало да се отрази в избора при покупка. За съжаление, довършителните работи изостават от тенденциите наложени за конструкциите и не винаги предлагат адекватно качество.
Разбира се, все още има строители успяващи да реализират икономия за сметка на качеството на конструкциите. Въпреки това може да се твърди, че повишеният контрол в строителството е намалил техния брой чувствително.

И така, в крайна сметка бъдещият купувач трябва да направи балансиран избор между цена на квадратен метър, комуникативност, обкръжаваща инфраструктура, места за паркиране, усещане за простор и чистота и не на последно място – сигурност на сградата. Различните нужди на всеки купувач правят отговора на въпроса „ново или старо строителство?” строго индивидуален. Не казваме, че този избор е лесен, но предвид размера и дълготрайността на инвестицията, е редно да се отдели необходимото време за проучване и вземане на най-правилното решение.

Може да се обърнете към нас за съдействие при избора на ново, по-сигурно жилище. Вземането на правилно, информирано решение при покупката спестява големи разходи на собствениците в бъдеще. 

Не се колебайте да ни потърсите!  

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

Кои сме ние

Изпълнени проекти

Консултации