РАЗВИТИЕ НА СТРОИТЕЛНИЯ МЕНИДЖМЪНТ

Бурното развитие на отраслите налага адекватни промени от страна на управленческите модели в строителния бранш. Отворените международни пазари за стоки и работна ръка променят генерално средата в която се развива бизнеса. В тази връзка, освен традиционните управленчески качества, свързани пряко със строителните дейности, все по-голямо внимание започва да се обръща на личностните такива. На преден план при съставянето и реализирането на целите на управленческите структури застават балансираната работа между участниците в инвестиционния процес, мотивационни форми за увеличаване на производителността, бързо променяща се кониоктура, динамичната конкуренция, сложните организационни системи на фирмено ниво.

Атрибути на строителния мениджмънт

Основните атрибути за постигане на успешен бизнес модел могат да се групират в три групи:

  • коректност;
  • способност за комуникация между участниците на високо ниво;
  • ясно виждане за моментното състояние на фирмата и бранша на чиято база се задава добър бизнес план

Коректността се отнася за всички браншове. В строителството тя е най-търсена между лидерите в процеса и се счита за голяма трудност, по която трябва да бъде работено в бъдеще.
Комуникацията между участниците винаги е играла ключова роля за успешното реализране на проекта. При наличие на висока конкуренция, е грешно да се разчита единствено на рекламния бизнес и технологиите за комуникация. Личният контакт остава основно средство за изграждане на доверие между страните. Подценяването на този елемент води до силно негативни последици.
Последният елемент е слабо застъпен в научната литература в строителството. Въпреки своята фундаменталност, той бива често пренебрегван и в практиката. Управленческия персонал на фирмите има свойството често да се фокусира и пригаждат към нуждите на конкретния клиент. Следващите този принцип имат по-голям шанс за дългосрочен успех.

Лицето на стоирелния мениджънт се изменя и като че ли леко изостава на фона на динамичната обстановка в строителството.

Традиционни негови качества губят или намаляват своето значение за сметка на други. Като част от основните проблеми, които следва да се решат, могат да се посочат:

  • през последните 50 години, в световен мащаб, се наблюдава навлизането на нови фигури в управлението на строителния процес. Често техните позиции се явяват противопоставящи се. За успешното завършване на проекта, строителния мениджър може да реши ситуацията чрез много похвати, като например: чрез директна конфронтация, балансирано решение или като посредник между участниците в спора. Един добър строителен мениджър би следвало да заобикаля първичната конфронтация и да насочва участниците към едно балансираното решение. Нуждата от добри комуникативни умения в случая е ключова.

  • фокуса на дейностите извършвани от строителния мениджър постепенно се измества. В миналото неговите основни отговорности са били насочени към краткосточното и дългосрочно планиране на обекта и неговите нужди. В последствие превес започват да вземат чисто комуникативните качества на индивида, възможността му да се справя с различни по характер и интереси инвеститори, архитекти, инженери, финансови и държавни институции и т.н. Все по-търсени са лингвистичната, междуличностната и вътреличностната интелигентност, като основни качества на ръководителите проекти.

  • липсата на колаборация между частинят бизнес и висшите учебни заведения. Подценяването на възможностите и от двете страни, липсата на доверие между тях, слабото финансиране на университетите, тромавата учебна система, ниските начални заплати са част от предпоставките за липса на синхрон между подготовката на бъдещите строителни инженери и търсените качества на пазара на труда. Епизодичните опити да се преоодолее тази бариера не са достатъчни. Трябва да се създаде цялостна и дългосрочна концепция целяща актуализиране на учебната програма и методиките за нейното преподаване. Оценката на тази концепция би следвало да се базира на ясни и измерими критерии.


Въпреки силно променящата се обстановка в строителния бранш, не трябва да се смята, че всички традиционни качества на ръководния персонал са отживелица и нямат място в модерния облик на професията. По-скоро е редно да се говори за едно изменяне на фокуса и допълването с бъдещи умения и компетенции. Част от налагащите се промени са свързани с:

  • намаляване важността за ясната представа за възможностите и апетитите на конкурентните фирми в бранша;

  • липса на възможност за развитие на кадри от начално ниво до най-високи позиции във фирмата. Средната продължителност на трудови правоотношения в строителството е около 1,5г;

  • невъзможност за тясна специализация на фирмите и строителните мениджъри. Все по-често се търсят фирми и специалисти предлагащи реализацията на строителното начинание от фазата на проучвателните дейности до пълно завършване на инвестиционния проект;

  • при малките фирми и обекти се наблюдава влагането на повече усилия с цел повишаване на качеството на крайния продукт, стабилни партньорски взаимоотношения между фирми извършващи различни видове дейности с идеята за целостно изпълнение на комплексни проекти;

  • освен необходимите широки познания, се добавя изискването за влизане в детайли относно материали, технологии, приложимост, целесъобразност;

  • вникване в „голямата картинка” обединяваща проект, участниците в него и възможни пречки при реализацията на всеки етап;

  • все по-малко са „задължителните” знания, умения и опит на ръководителите, за сметка на балансираните им качества – гаранция за успешен финал.

Какви са световните тенденции в бранша?

Мениджърските фирми в световен мащаб непрекъснато увеличават изискванията си към ръководителите на проекти. Осъзнавайки нуждата от знания не само в дълбочина на проблемите, но и в широк спектър от видове строителни дейности, те целенасочено избират специалисти с различни интереси. От особена важност е вникването в профила на отделния кадър, правилното му позициониране във фирмата и определяне на посока в кариерното му развитие.
Кадрите, които най-добре се вписват в променящата се обстановка, имат съществени предимства пред конкурентите си на пазара. Поради недостатъчният им брой, съществува сериозна борба с цел привличането, задържането и тяхното развитие. Бизнесът в България изостава от тези тенденции, което води до отлив на качествени специалисти към работа извън страната или други, по-добре финансово обезпечени браншове.

Какво може/трябва да се направи на ниво фирма?

Поставянето на дългосрочни цели във всяка една строителна фирма трябва да кореспондира с нейното представяне пред клиента. В тази връзка, лицата на фирмата, а именно нейният персонал, следва да са запознати със стратегията и да споделят възгледите на ръководството. Въпреки многобройните ползи от един такъв подход, той не винаги намира приложение, най-вече поради нуждата от адекватна, индивидуална фирмена система за подбор на персонала, отдаденост към всеки един служител, неговото разбиране, развитие и приобщаване към общата цел.

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

 

ТРАНСФОРМАЦИЯ НА СТАРА ФЕРМА В ЖИЛИЩЕ С ОФИС

Собствениците на изоставена ферма в Нидерландия решават да вдъхнат нов живот на старата постройка. Запазвайки изцяло външната фасада и обкръжаващите я пространства, те се фокусират в преобразяването на  вътрешните площи на изградената през 1893г. постройка.

 

 

Главното предизвикателство в реконструкцията на старата ферма се явява постигането на  пълна симбиоза в архитектурен план между офис и семеен дом в обема на една голяма постройка. Следвайки нуждите на семейния бизнес, те залагат на простите решения и отворените пространства оставяйки 220кв.м. отворено офис пространство без вътрешни прегради.

 

Пример за пълното оползотворяване на материалите от оригиналната конструкция е превръщането на подови дъски в естествено състарени стенни елементи. Прикривайки новоизградените преградни стени за втория етаж, те се съчетават със старата зидария от вътрешните пространства на фермата.

 

Големите оригинални дървени врати с южно изложение също са запазени, като от вътрешната им страна са добавени автоматични плъзгащи се стъклени прегради. Така архитектите, собственици на постройката, осигуряват естествена осветеност през студените нидерландски месеци. Преди реконструкцията, старата ферма не е разполагала с топлоизолационни покрития. В обновената сграда, те са поставени изцяло от вътрешната страна на помещенията, а оригинална зидария може да се  види само зад рамките на плъзгащите се врати и  вътрешната стена на стълбището.

 

 

Най-големите конструктивни промени са направени с хоризонталното разделяне на двата жилищни етажа от едноетажната ферма. Общата застроена площ остава 330кв.м., а допълнителното разделяне добавя още 110кв.м. предназначени за спални помещения, всекидневна и три мокри помещения на втория етаж. Стълбите и мокрите помещения са вмъкнати като отделен обем разделящ архитектурното студио и жилищните площи придавайки допълнително усещане за автономност в обитателите.

 

Скосеният покрив на старата ферма напълно обновен и допълнително оборудван с капандури и топлоизолация създават уют в четирите спални помещения.

 

 

Долният жилищен етаж, състоящ се от кухня, всекидневна и санитарни възли, се отличава с комбинирането на видим гредоред и модерен дизайн. Стените са изцяло нови позволяващи решаването на модерно разпределение и пълна функционалност на помещенията. Офис площите и санитарните възли за тях са напълно отделени от тези предназначени за обитателите на фермата.

 

 

10 СТРАННИ АРХИТЕКТУРНИ ПРОЕКТИ, СТАНАЛИ ВЪЗМОЖНИ БЛАГОДАРЕНИЕ НА СТРОИТЕЛНИТЕ ИНЖЕНЕРИ

„Архитектурата започва там, където инженерството свършва”

Известният цитат на немския архитект Валтер Гропиус е само една от многото гледни точки, свързани с пресичането или липсата на такова между две ключови професии в строителната индустрия. Назад през годините отношенията между архитекти и инженери често са били обтегнати. Докато архитектите развихрят творческите си нюанси и се стремят да докарат заобикалящата среда до физическия си лимит, инженерите са тези, които „орязват проектите“. Структурни и технологични ограничения, както и финансов прагматизъм, често са ставали причина за неразбирателство.

Вляво: първоначалното предложение на Jørn Utzon за Операта в Сидни; Вдясно: завършената сграда, проектирана съвместно с инженери в Ove Arup

В реалността обаче се оказва, че хората от двете професии разчитат един на друг за реализирането на своите идеи. Когато те се сработят, ставаме свидетели на появявата на необиковени строителни проекти, превърнали се в емблеми за цели градове. Понякога дори и за държави. Построяването на операта в Сидни, с нейните причудливи „черупки“, става възможно единствено след съвместната работа между архитектита Йорн Утзон и инженерите на Оув Аруп.
Също така е било напълно възможно една кула в сърцето на Париж, да не напусне чертожната дъска. Тя става факт благодарение на прецизните дизайнерски адаптации на Густав Айфел.

Вляво: първоначалният дизайн на Морис Коешлин; Вдясно: финалният дизайн на Густав Айфел

Въпреки че връзката между архитекти и инженери винаги е съпроводена с много силни положителни и отрицателни чувства помежду им, най-добрите кадри от тези две професии разбират и ценят високо качествата и силните страни на колегите си. Отвъд тези два емблематични проекта в Сидни и Париж, в статията ще Ви запознаем с осем впечатляващи проекта, станали възможни след симбиозата между двете на пръв поглед противоположни професии. Тези проекти показват как зад всеки грандиозен архитектурен проект стоят строителни инженери, осигуряващи неговата на пръв поглед невъзможна реализация.

Busan Cinema Center по време на строителството

Завършен светещият „летящ покрив“ на Busan Cinema Center 

Австрийската фирма Coop Himmelb работи със строителните инженери в Bollinger § Grohmann, за да реализира огромния „летящ покрив“ на киноцентъра в Бусан. Загадъчнинят „балдахин“, в който се помещава голяма част от културната програма за смесено ползване на сградата, е широко известен като най-голямата конструктивна конзола в света.

архитекти: Coop Himmelb(l)au
инженери: Bollinger + Grohmann

Началото на строителството за Canton Tower

Вечер Canton Tower служи за отправна точка на целия град 

Кулата предлага неповторимо изживяване
С височина от 610 метра, Canton Tower понастоящем е петата най-висока сграда в света. Тя е и основната забележителност в силуета на град Гуанджоу, Китай. Усуканата стоманена конструкция на сградата, наречена от местните жители „Supermodel“, е проектирана от Mark Hemel в сътрудничество с инженерните гиганти от Arup.
Canton Tower, Guangzhou, China
архитекти: Information Based Architecture
инженери: Arup Associates

Interlace по време на строителството

Завършеният проект в Сингапур

Забележителната жилищна сграда на Оле Схеренс се състои от серия от огромни, многоетажни обеми, подредени в хаотична композиция, позволяващи широко многообразие от външни удобства, подходящи за тропическия климат на Сингапур. Големите подпорни разстояния, необходими за тази необичайна конфигурация, са проектирани съвместно между Arup в Пекин и известната местна фирма – RSP.

архитекти: OMA
инженери: Arup Associates and RSP Architects Planners Engineers

Международно летище „Принцеса Алия” по време на строителството

Летището в експлоатация
Модулните покривни панели на новия терминал на Foster & Partners в международното летище Queen Alia са проектирани съвместно със строителните инженери на международната фирма BuroHappold. Тези плитки бетонни куполи, в съчетание с опорните колони, напомнят за местните палмови дървета. Така проектирана, причудливата конструкция притежава естествена здравина, която позволява да бъдат оставени големи отвори, през които да преминава естествена светлина към сърцето на терминала.

архитекти: Foster & Partners и Maisam Architects and Engineers
инженери: BuroHappold

Kingdom Tower в началото на строителния процес през 2013

Визуализация на завършената кулата в Джида, Саудитска Арабия, извисяваща се над облаците
За да надмине Burj Khalifa като най-висока сграда в света след 2020 г., Кралската кула се строи благодарение на близките взаимоотношения на архитектите с инженерите от Ланган Интернешънъл, отговорни за планирането на обекта и инженерите от Thornton Tomasetti, на които е поверена задачата за конструктивното проектиране на Мега-високата сграда.

архитекти: Adrian Smith и Gordon Gill Architecture
инженери: Langan International и Thornton Tomasetti

Стадионът на Мерцедес-Бенц в етапа на строителство

3D визуализация на завършения стадион, Атланта, САЩ
Проектът на HOK, който печели конкурса за нов дом на Атланта Фалкънс, включва прибиращ се покрив. Неговата форма на зъбно колело се състои от осем огромни, плъзгащи се ETFE сегменти, напомнящи криле на птица. Така проектираният стадион остава неподвластен на климатичната обстановка и по този начин предоставя комфорт на играчи и посетители. За момента уникалният дизайн на покрива е в процес на довършване, като елементите се доставят в сътрудничество със строителни инженери от международната фирма BuroHappold.

архитекти: HOK
инженери: BuroHappold

Строителството на Heydar Aliyev Center, Баку, Азербайджан

Финалната визия на проекта

Вълнообразната форма на центъра „Хейдар Алиев“ представлява един от най-емблематичните проекти на архитектурното бюро на Заха Хадид до момента. Изкривената форма на сградата стана възможна благодарение на известните инженерни фирми Вернер Собек, AKT и Tuncel Engineers, които разработват съвместно с архитектите стоманена рамка. Предизвикателството за конструктурите е баланса между конструктивната цялост и динамичната, преливаща естетика.

Architect: Zaha Hadid Architects
Engineer: Werner Sobek, AKT and Tuncel Engineers

Embassy Gardens в процеса на строителство, Лондон, Великобритания

3D визуализация на завършения басейн
Понастоящем в процес на изграждане, центърът на лондонското развитие на Embassy Gardens ще доведе водната архитектура до нови висоти – буквално. HAL Architects обединява усилията си с Arup Associates, Eckersley O’Callaghan и дизайнерите на аквариуми Reynolds, за да проектират първия в света напълно прозрачен басейн между две сгради. Дългата близо 25 метра структура ще бъде изградена от акрилни панели с дебелина 3,3см. Така, докато пешеходците гледат нагоре, плувците ще гледат към тях надолу.

архитекти: HAL Architects
инженери: Arup Associates и Eckersley O’Callaghan

ИНОВАЦИЯ – ЕКОЛОГИЧЕН, ОГЪВАЩ СЕ БЕТОН, БЕЗ ЦИМЕНТ

Бетонът е най-широко използваният строителен материал на земята с годишно производство над 10 милиарда тона! Неговите основни качества са високата здравина на натиск и отличната му съвместимост със стоманата.

Армирането със стомана се налага поради единият му основнен недостатък – изключително ниската якост на опън. Или по-точно, около 10 пъти по-малка от тази на натиск. Така стандартния бетон, без армировка, не понася голям опън, следователно няма как да се огъва. От години се работи по разработването на бетони, поемащи по-голям опън. Комбинацията от микро-фъбърни нишки, полимери и цимент са основните технологии за бетони, понясящи значително огъване. Вторият основен недостатък е екологичния отпечатък за производството на цимент. През 2020 г. производството на бетон е генерирало около 1500 000 000 тона  CO2 емисии.

Сега, изследователи от Университета „Суинбърн“ са разработили нов тип бетон. Той не само може да се огъва по-добре, но и не се нуждае от цимент. Тази негова характеристика намалява значително екологичният му отпечатък. Подобрената рецепта на бетоновата смес се нуждае от значително по-малко енергия за производството на материалите, както и намаляване на емисиите на въглероден диоксид по време на производството.

Най-големият замърсител в производството на бетон е циментът, „лепилото“ в бетоновата смес. Приготвянето на цимент изисква изключително високи температури, от порядъка на 1450 ⁰C. Процесът на производство поглъща огромни количества енергия и освобождава много парникови газове. Разбира се, производственият процес на новият бетон също се нуждае от известно количество енергия.

Вместо цимент, за  направата му се използват промишлени отпадъчни продукти като летяща пепел, извлечена от отработени газове в централи, работещи с въглища. Този геополимерен състав може да се втвърди при стайна температура.
Влагането на такива отпадни продукти в бетона се практикува от много време. С новата технология обаче, екипът твърди, че това е първият път, когато се използва в бетон, позволяващ значителен опън и огъване. Полученият материал намалява потреблението на енергия и емисиите на парникови газове по време на производството, като същевременно е далеч по-гъвкав от стандартния бетон.

„Производството на този нов бетон изисква около 36 процента по-малко енергия и отделя до 76 на сто по-малко въглероден диоксид в сравнение с конвенционалния огъващ се бетон, направен от цимент“, казва Бехзад Нематолахи, автор на изследването. „Резултатите от нашите лабораторни изследвания показват, че този нов бетон позволява около 400 пъти по-голямо огъване, в сравнение с масово използвания бетон. Въпреки това има подобна якост.“

И дори когато новият материал най-накрая се напука, полимерните влакна в сместа продължават да поемат опънното усилие. Елементът остава под напрежение с множество малки фрактури. Екипът вижда приложение в строителството на сгради в силно сеизмични райони. Намаляването на въглеродния отпечатък трябва да спомогне новият, по-скъп матераил, да стане по-желан.

Въпреки доброто представяне, остават въпроси като крайна цена за производство, налични количества на изходните суровини, възможности за рециклиране, излъчва ли вредни емисии при експлоатация и до колко съвместим е с все пак необходимата конвенционална армировка.

 

ИНОВАЦИИ В СЕИЗМИЧНОТО УКРЕПВАНЕ НА СГРАДИ

Годишно в Япония се регистрират около 1500 земетресения. Големият брой жертви и финансови загуби, които те причиняват, карат строителните инженери там да търсят все по-иновативни и широко приложими решения.

Текстилната компания Komatsu Seiren решава да инвестира в пилотен проект, който на пръв поглед прилича повече на артистична украса. В действителност обаче, според създателите му, тънките въжета, покриващи цялата сграда биха изиграли съществена роля в следващото по-силно земетресение.

В основата на проекта стоят съвместните усилия на инженери и архитектите на Kengo Kuma. Задачата на екипа е да осигури сеизмично новия шоурум и лаборатория на фирмата. За целта те решават да използват високите качества на композитите с носещи влакна от въглеродни нишки. В реализацията на проекта са използвани 1031 броя такива въжета. Те са основният елемент на композитна система – оплетка от високоякостни карбонови нишки и епоксидна смола. Инженерите ги анкерират сигурно в покрива и в земната основа около сградата.

При въздействие от земетръс, опънът във въжетата предизвиква допълнителни усилия в съществуващата конструкция. За да компенсира това, екипът изчислява и конструира вътрешна усилваща система от 2778 карбонови армировъчни пръти. Тази система допълнително повишава устойчивостта на сградата.


На долната извадка от компютърна симулация за напреженията се виждат най-натоварените зони. Топлите цветове показват местата с екстремални стойности за определено преместване на конструкцията, показано със синята стрелка.


За целите на проекта се е наложило допълнително усилване на контактните точки на карбоновите нишки с конструкцията, както и анкериране на цялата прилежаща площ около сградата. За да изпълнява своите функции, карбоновата „завеса” се нужда от основа, която се „движи” заедно с основите на сградата, без взаимни премествания между тях.

Проектът е първият по рода си и авторите му стятат, че има реална приложимост. Нашето мнение като експерти е, че това е по-скоро една рекламна кампания, отколкото нов, иновативен метод за надеждно осигуряване на сградите.

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

 

НАЙ-СТАРИТЕ ОСТАНАЛИ КЪЩИ В ОБЛАСТ ГАБРОВО

Статията е извадка от публикация на автора в списание „Българска етнология” . То е рецензирано издание на Института за етнология и фолклористика с Етнографски музей при Българска академия на науките. Статията разглежда едни от най-старите запазени къщи на териотрията на България. По-конкретно са анализирани характерни детайли от строителни практики в Габровския регион. В рамките на теренното проучване “Строителните занаяти на Стара планина”, организирано от сдружение „Мещра – традиционни знания и занаяти“ и ЕТЪР – Етнографски музей на открито, провело се през 2018 г., са изследвани едни от малкото останали автентични, битови постройки.

 

Според събраната информация за посетените къщи, тяхната възраст  достига внушителните 
370 г.! Повечето от тях са в изключително лошо състояние, частично разрушени. Въпреки впечатлващото си присъствие, възраст и автентичност, къщите нямат статут на паметници на културата. Фокусът на статията е върху строителните практики при избора на материал, неговото предварително обработване, положителни и отрицателни страни на прилаганите строителни похвати за този период на сторителство. Направена е съпоставка между технологията за зидане, използвана в посетените къщи, други практики, прилагани в чужбина по това време, и сегашните разбирания, залегнали в действащите норми за зидани конструкции. Изложената информация би могла да послужи за успешното възстановяване на постройки от този период и по-задълбочено разбиране на предходни строителни материали и технологии.

Основните цели в обхвата на конструктивния анализ, са:

• задълбочаване на анализа и разширяване на знанията за историята на използваните строителни практики в България;
• създаване на основа за тълкуване на знанията на строителите по онова време;
• достигане ниво на информация, достатъчно за автентично възпроизвеждане и възстановяване на подобен тип постройки;
• архивиране и запазване на историята на строителството от конструктивна гледна точка в продължение на работата на създадения през 1949 г. „Институт по градоустройство и архитектура” при Българска академия на науките (БАН).

 

Датиране на най-старите посетени къщи

Разглежданите в рамките на проекта къщи са строени в периода 1650 – 1900 г. Няма исторически и писмени данни за началото на населването в района. Вероятно това е станало след началото на турското нашествие през XIV в. Косвени доказателства на тази теза са описани в „Архитектура на българското възраждане” (Паунова 1975). Разкази на местни хора и специфични детайли от конструкцията, разпределението и интериора на къщите служат за по-точен времеви ориентир. Като примери за датиране на края на разглеждания период на къщи към архитектурния ансамбъл в с. Боженци, Габровско може да се посочат изчезването на чардаците след 1900 г., скриването на стълбите в къщата и излизането им към коридор между спални помещения от двете страни. Критерий за край на разглеждания в теренното проучване период са изчезването на украсата и липсата на утилитарно предназначение на къщите след 1900 г. (Паунова 1975). Фасадният им облик се запазва. Датиране според разпределението на помещенията може да бъде извършено косвено чрез сравняване с архивни данни за къщи в района от този период. Като референтни архиви могат да бъдат използвани книгите „Кратка история на българската архитектура”, 1965 г.; „Българската къща през епохата на възраждането”, 1955 и „Архитектура на българското възраждане” от 1975 г. (Димитров, Йорданов, Кожухаров, Миятев, Стойков, Тонев, Христов 1965; Златев 1965; Паунова 1975). Част от включените в пручването къщи, съвпадащи с фокуса на теренното проучване, са Хаджигригоровата къща от 1834 г. в Етрополе, Попангеловата и Славейковата къща в Трявна, Джонголовата къща в Копривщица от края на XVIII или началото на XIX в. (Димитров, Йорданов, Кожухаров, Миятев, Стойков, Тонев, Христов 1965). Жилищни обекти, отнасящи се към довъзрожденския период на късен турски феодализъм, както и конструктивни особености от покривните конструкции са пресъздадени в „Кратка история на българската архитектура” (Златев 1965). Информацията е представена основно със скици на една или две фасади, разрез, безразмерни скици на разпределения, рисунки и нискокачествени фотографии. Не личат конструктивни особености. Примери за разгледани в книгата жилищни сгради в Тревенско са къщата на Манафови, с. Боженци и къщата на Лазер Матев в с. Стайновци.
По-точното датиране възрастта на къщите….


Виж повече ТУК

Строителни материали и технологии

Строителството на паянтови къщи в България преди индустриализацията се базира на максимално използване на естествени материали в непосредствена близост до обекта. При изграждането на така нареченото „земно строителство” се влагат зидарийни тела от естествени камъни, глина, пясък, слама, дърво – трупи и съчки, каменни плочи/шисти (Георгиева, Ангелова, Николов 1996: 6 – 8). Зидарийните тела са с различни физико-химични качества, форма, големина и състав. Ролята на тухли изпълняват както естествени камъни, така и пресовани глинени блокове с включени в състава им ливадни растения (слама). Характеристиките на пресованите глинени блокове варира силно според множество фактори. Основните са зърнометрия и процентно съдържение на пясък, съдържание на глина, влажност по време на трамбоването и изпитването, качество на уплътняването, съдържание на естествени фибри – растителни и животински, пориозност (Neumann 1993- може да отпадне)( Lorenzo Miccoli, Urs Müller & Patrick 2014). За вътрешен облицовъчен материал се е използвала…


Повече за добиването на строителните материали, технологията на изпълнение, използваните разтвори, определянето на качествата на глината, влагането на органични примеси,  мeханичните характеристика на зидарията, причини за разрушения в къщите виж ТУК

Във всички посетени къщи се констатира влагането на диагонали и междинни хоризонтали от дърво в стените, изпълнени от съчки и глина или от глинени тухли. В рамките на теренното проучване бяха направени замервания, търсещи зависимост между размерите и ъглите на междинните връзки. Първоначалният извод от тях е, че строителите са се съобразявали главно с…

 

Повече за технологията за изграждане на вътрешните стени, състава и функциите на мазилките, диагоналите и междинни хоризонтали от дърво, пожароустойчивостта на къщите, виж ТУК


Покривни конструкции

Шистите, използвани при строителството, са вид метаморфни скали, отличаващи се с тънка слоеста структура с ориентирано разположение (шистозност) на минералите. Добивани са в кариери, като тяхното разслояване се е постигало чрез изкуствено оводняване през зимните месеци…

…такъв покрив не се е нуждаел от ремонти. Тяхното разместване е ставало единствено при силни вибрации, каквито са били свърхзвуковите преминавания на военни самолети в по-късен етап от живота на къщите. Едва в днешно време започва да се наблюдава и нарушаване структурата на шистите в следствие от физико-химичното изветряне на камъка…

…Характерни за периода покриви от районите на Тетевен, Трявна и Смолянско са описани в книгата…

Повече за конструктивното състояние на посетените къщи, бъдещо развитие на извършеното теренно проучване и литературните източници виж ТУК

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

 

ПОЛЗИ ОТ УСТОЙЧИВОТО ПРОЕКТИРАНЕ НА „ЗЕЛЕНИ“ СГРАДИ

Какво представлява устойчивото проектиране на сгради?

Устойчиво проектиране в строителството на нови или реновирането на стари сгради е максималното оптимизиране на няколко основни критерия. Крайната цел е значително намаляване на екологичия отпечатък, който се генерира през всеки един етап от живота на сградите – строителство, експлоатация, разрушаване.

Строителството на „зелени” сгради може би звучи като поредното екологично клише. В действителност обаче се oказва, че то може да изиграе важна роля за намаляването на екологичния отпечатък от човешката дейност. Като допълнителни ползи от „зеленото” строителство се посочват подобрените условия за обитаване на тези конструкции и чувствително намалените експлоатационни разходи. Преди да разгледаме по-подробно ползите от инвестицията в екологично съобразното строителство, нека разгледаме недостатъците и загубите при стандартното. Какви са основните вреди, техният размер и етапите, на които те се появяват.

Как строителните дейности влияят върху околната среда?

Противно на всеобщото възприятие, вредата от строителството не се ограничава само в процеса на производство на строителните материали и тяхното влагане в обекта. Крайният продукт, а именно – завършената сграда, е от голямо значение за размера на екологичния отпечатък.
Един пример за това е влагането на трудно рециклируеми материали. Изборът им има краткосрочен негативен ефект. За разлика от тях обаче, изборът на система за отопление и климатизация може да окаже отрицателен екологичен и финансов ефект през целия период на експлоатация.
В следващите редове ще бъдат посочени най-често срещаните вреди, причинявани пряко от сградния фонд по света.

Консумация на енергия

Консумацията на енергия, свързана с експлоатацията на сградите, представлява около 40% от общата консумация в световен мащаб.

В САЩ този процент достига впечатляващите 48%, което е почти  половината от общата консумирана енергия.

Генерирани парникови газове

Строителството и ремонтите в световен мащаб генерират 17% от общите емисии на парникови газове, изхвърляни в атмосферата.

При експлоатацията на сградите се отделят още около 30%.
Според статистика на U.S. Green Building Council, почти 40% от CO2 емисиите в САЩ са пряко свързани със строителния сектор.

Консумация на вода

Ниската цена на този ресурс, където той все още е свободно достъпен, дава възможност за ненужно големи потребления. Средно около 14% от консумацията на вода се случва в сградите. Загубите по водопреносната мрежа в развитите страни са около 12%, а у нас тази стойност е между 50 и 70%.

 

Използвани строителни материали

Съвременните материали, влагани в строителството, имат сериозен екологичен отпечатък. Голяма част от тях са трудно рециклируеми или въобще не подлежат на повторна употреба. Добиването на огромните обеми суровини, необходими за производство, преработката им и логистикана на големи разстояния правят този процес един от най-големите замърсители днес. Според U.S. Green Building Council, около 40% от добиваните суровини са за нуждите на строителната индустрия.

Отпадъчни продукти и разрушаване на стари сгради

Разрушаването и ремонтните дейности са със сериозен дял в генерираните от човешката дейност отпадъци. Те рядко подлежат на сортиране и рециклиране. Според статистика на Eurostat, 35% от отпадъците са в следствие на дейности в строителния сектор.

В България този процес би трябвало да се регламентира от „Наредба за управление на строителните отпадъци и за влагане на рециклирани строителни материали”, в сила от 2012г.

 

Ползи от „зеленото” строителство

LEED/ Leadership in Energy and Environmental Design/ е най-широко разпространената система за оценяване и сертифициране на „зелени” сгради. Оттам предоставят нагледна статистика за ползите и рентабилността на подобна инвестиция.

 

Получаването на сертификат по тази система гарантира съответно:

 

–25% по-малко потребление на енергия
–11% по-ниско потребление на вода
–19% по-малко средства за поддръжка
–34% по-малко отделяни парникови газове
–27% по-висок рейтинг на сградите, според техните обитатели. Този критерий обхваща не само субективното усещане за по-висок конфорт, но и намаляват вероятността за поява на sick building syndrome, отговорен за по-ниска работоспособност и излизане в болнични на работещите.
-генерират значително по-малко нерециклируеми отпадъци
-общите разходи се намаляват с от 9 до 13%
-стойността на сградата, след постигането на критериите за сертификация, се повишава с около 4%
-инвестицията се изплаща в срок до 7 години

 

Какво представлява „зеленото” строителство

 

 

Платформа за лесно търсене на информация относно „зелено“ развитие

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

 

7 ОСНОВНИ ПОНЯТИЯ ОТ ЗУТ КОИТО ВСЕКИ ТРЯБВА ДА ЗНАЕ

Какво означава поземлен имот?

Част от територия с определени с граници, съобразно акт за правото на собственост. Всеки поземлен имот има уникален за страната кадастрален идентификационен номер. Той може да бъде проверен в сайта на Имотен регистър към Агенция по вписванията. Друг полезен онлайн инструмент е кадастралната карта на България.

Кога един парцел е урегулиран поземлен имот?

“Урегулиран поземлен имот” (УПИ) или “урегулиран имот” е поземлен имот, за който има влезнал в сила одобрен подробен устройствен план.

В него следва да бъдат определени:

  • граници, достъп от улица, път или алея;
  • конкретно предназначение;
  • показател за площ на необходимата земя (или площ на поземления имот) за съответен обект;
  • показател за плътност (процент) на застрояване на урегулирания поземлен имот (П застр.);
  • показател за интензивност на застрояване на урегулирания поземлен имот (К инт.);
  • показател за процент на озеленяване на урегулирания поземлен имот (П озел.).

 

Според предназначението си урегулираните поземлени имоти в населените места са предвидени като:

  • жилищни;
  • за обществено ползване;
  • обслужващи;
  • производствени;
  • складови;
  • курортни;
  • вилни;
  • спортни;
  • рекреационни;
  • с развлекателни функции;
  • за паркове и градини;
  • за движение и транспорт и други.

Кога един поземлен имот е неурегулиран ?

Неурегулиран поземлен имот е имот, който не е урегулиран с подробен устройствен план (ПУП). Такива имоти позволяват малък процент строителство, регламентирано в НАРЕДБА № 2 ОТ 10 АПРИЛ 1998 Г. ЗА ЗАСТРОЯВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ .

 

Какво представлява понятието разгърната застроена площ?

Това е сбор от застроените площи на всички етажи. Към РЗП не се включват стопански площи (складови помещения за лично ползване, тавани и сутерени, ателиета и прилежащите им коридори, стълбища и такива за общо ползване – сметопроводи, абонатни станции, котелни помещения, и др.). В разгънатата застроена площ се включват и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания, както и застроените площи в подпокривните пространства на сградите, когато не са тавански складови помещения.

Какво е плътност на застрояване?

Представлява отношението между сбора от застроените площи на основното и допълващото строителство спрямо общата площ на урегулирания поземлен имот. Плътността на застрояване се  представя като процент. Този показател може да бъде определен за квартал, устройствена територия или зона, както и за отделни имоти.

 

 Какво е застроена площ в урегулиран поземлен имот?

За застроена площ се счита стъпката на сградата на кота нула по външните очертания на ограждащите стени. В нея се приспадат площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ не се включват наддаването над цокъла на сградите, терасите, външните стълби и стълбищните площадки,басейните, рампите, гаражите и другите елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.

 

Какво представляват идеални / общи части на сградата?

Идеалните части на сграда са площи, които по проект са предвидени за общо ползване от всички собствениците на имота / сградата.

Общите части при сгради с етажна собственост (чл. 38, ал. 1 от Закона за соствеността) са:

Земята, върху която е построена сградата, дворът;
Основите и външните ограждащи стени;
Разделителните зидове между жилищата;
Хоризонталните и вертикални комуникации (стълбища и площадки към тях);
Междуетажните помещения, асансьорната шахта, и др.);
Покривът, когато не е разделен на отделни складове или други помещения;
Портиерското жилище, абонатните станции и помещенията за гражданска защита;
Външните входни врати на сградата и вратите към към общите тавански и избени помещения;
Главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби;
Всичко, което по своето естество служи за общо ползване.

 

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

 

ВОДА В АСАНСЬОРНАТА ШАХТА И ГАРАЖА

Причини за течове в асансьорната шахта и гаража. Рискове за сградата в следствие от тях и някои възможни решения.

Като за начало е хубаво да се запознаем с предназначението на асансьорните шахти. Освен като вертикална комуникация за човекопотока между етажите, те често се явяват и носещото ядро на една стоманобетонна конструкция – така наречените противоземетръсни шайби. Шайби и носещи колони са разположени и по разделителните линии на гаражите, както и по тяхното дъно. Въпросите, свързани проектирането на вертикалните носещи елементи, изпълнение им и правилната експлоатация са от първостепенно значение за сигурността на сградата! Следователно би следвало да се разглеждат с приоритет, независимо от предназначението на конструкцията. Компромисите, на който и да е от горепосочените три етапа, могат да доведат до тежки последици и дори аварии в бъдеще. В нашето ежедневие обаче, често ставаме свидетели на течове в мазета, подземни паркинги, гаражи и асансьорни шахти. Липсата на подземна хидроизолация или нейното некачествено изпълнение е причина за течове дори и в току що построени сгради. Предпоставка за това е и естествено високото ниво на подпочвените води в множество български градове, причина за „завиряване“ на шахтите и наводняване на гаражи и мазета.

Поради разположението на асансьорните шахти, обикновено около геометричния център на сградата, ремонта на външната хидроизолация в този участък става на практика невъзможен.

Повечето фирми предлагат полагането на вътрешна изолация под различни форми или допълнителното изграждане на хидрофорна уредба. На пръв поглед тези решения елиминират почти напълно проблема с водата, която се просмуква през стените и пода. На практика обаче, те защитават единствено асансьорната уредба, като дори влошават ситуацията в която се намира конструкцията. Високата влажност с времето става причина за значително намаляване на физико-механичните свойства на градивните материали и компроментира конструкцията. Също така предизвиква сериозна корозия в елементите на асансьорната уредба.

Допълнителна вътрешна хидроизолация

Нека първо разгледаме полагането на допълнителна, вътрешна хидроизолация по стените и пода. Дори качествено изпълнена, тази хидроизолация често не създава достатъчна водоплътност около конструктивните връзки на асансьорната уредба с конструкцията – анкери, планки. Не след дълго ситуацията с теча се повтаря.

Друг основен недостатък е запечатването на водата вътре в носещите стени, които много често се явяват противоземетръсни шайби. И то точно в основата им, където те са екстремно натоварени. Чрез вътрешната хидроизолация ние изкуствено създаваме условия за задържане и капилярно покачване на водата по височина на шахтата.

Една подобрена версия на вътрешната хидроизолация е изпълнението на водоплътна замазка по дъното, която предотвратява проникването на вода между фугата дъно-стена. Предварително импрегниране на стените подобрява тяхната водоплътност и до известна степен ограничава капилярното покачване на водата.

Изпълнението на тези системи е сложно и изисква стриктно следене на технологията на изпълнение. Вграждането на водонабъбващи ленти и инжекционни маркучи увеличава надеждността и ремонтопригодността на тази система. Прилага се при продължителни течове и сериозна деградация на бетона и армировката.

 Хидрофорна уредба в асансьорната шахта

Този метод може да елиминира проблема със „завиряването“, но високата влажност в стените и пода на конструкцията остава.

Като допълнителен ефект от непрекъснатото изпомпване на водата, се наблюдава извличане на калциевия хидроксид (портландит) от структурата на циментовия камък (т.нар. корозия първи вид), както и сулфатна корозия, с което якостта на бетона намалява. Намалява и водородният му показател (pH), който иначе възпрепятства корозията в армировката. Този метод може да се опредедли като най-нежелателен и вреден за конструкцията.

Локално запечатване на засегнати участъци със слаб бетон

Един относително бърз и ефикасен метод е локалното запечатване на участъци засегнати от силна корозия в бетона и армировката. Отслабения бетон се премахва, като в случаите на засегната надлъжна армировка, е необходимо нейното подменяне. Следва монтаж на инжекционен маркуч, армиране, кофраж и бетониране на участъка.

За постигане на водоплътна бариера се използват специални бетонни състави и стриктно изпълнение на работния процес. Изпълнението на тази система крие риск от избиване на теч с голям дебит по време на подготвителните дейности включващи премахването на бетон и армировка от засегнатите участъци.

Какво може да се направи за да се избегнат тези нежелателни последици от конвенционалните хидроизолационни системи?

Тук е мястото да се подчертае задължителното включване на високо квалифициран специалист както в проучвателните и проектните дейности, така и по време на самото изпълнение. Неговото участие ще гарантира успешното и сигурно разрешаване на комплексна и индивидуална строителна задача като тази. Вариантите за действие са много и могат да бъдат определени само след по-задълбочен анализ на причините довели до проблема. Обвързването с фирма, специализирана в един вид дейности, най-често води до изпълнение на нейна система, без гаранция за оптимално решение. Най-общо и условно според конкретния обект, могат да се предприемат следните стъпки:

Първа стъпка – проучване за избор на квалифициран специалист, който да даде оценка на ситуацията. Тази стъпка определя посоката за по-нататъшни действия и същевременно може да спести много пари, време и излишни дейности. Консултацията е най-малкия разход по ликвидирането на подобен проблем.

Втора стъпка – да се даде категоричен отговор за нивото, естеството на подпочвените води и възможностите за тяхното редуциране. При необходимост, да се направи обследване на засегнатите от влагата конструктивни елементи за уточняване на тяхното моментно състояние.

Трета стъпка – да се приложат прости и лесни мерки за справяне с проблема. Такива са диагностика на вътрешната ВиК инсталация, подмяна и заустване на водосточните тръби от покрива и други.

Четвърта стъпка -при липса или недостатъчен резултат от горните дейности се преминава към диагностика на външната ВиК инсталация на сградата, при услове, че теча е целогодишен.

Пета стъпка – спрямо всеки конкретен обект, е изпълнението на една или повече мерки като дренажна система с или без хидрофор, частична подмяна на външна ХИ, инжектиране на смоли и разтвори директно в конструкцията.

Хидроизолационни инжекции

Методът чрез инжектиране е особено ефикасен при локална поява на влага или теч в стенни или подови елементи и най-вече при връзката между тях. Основни негови предимства са създадената водоплътност в цялото сечение на елемента, защитата на армировката от корозия, бързото изпълнение без нужда от къртене, деформируемост след свързване. Полиуретановите смоли са с изключително дълъг експлоатационен срок – колкото живота на сградата. Друго предимство на полиуретанът е, че не вреди на околната среда и човека. Като минуси се явява сложността на операциите и нуждата от специални помпи. Тази технология е приложима при бетони с достатъчни механични показатели. Непрекъснатият контрол и участие, от страна на специалисти в областта, е задължителен.

Допълнителна дренажна система

Изграждането на допълнителна дренажна система, намаляваща водното ниво под основите на сградата, също е често прилагано, ефикасно решение, но крие своите рискове. В много случаи, когато дренажът е изпълнен без задължителната намеса на геолог, той не функционира достатъчно добре, след известно време се запушва или става причина за пропадане на земни пластове, поради хидравлично разрушение на почвата.

Дренажната система понижава локално нивото на подпочвените води под сградата:

Когато нивото на дренажната система е под това на уличната канализационна мрежа, се налага допълнителното инсталиране на хидрофор.

Дренажната система е един много подходящ, но не и универсален, подход. По-високата му цена може да бъде обоснована с решаване на комплекс от проблеми свързани с високите подпочвени води около сградата.

Хидроизолация на подземни паркинги, гаражи и мазета

Хидроизолацията на протекли или навлажнени стени и фуги на подземни части от сградата е начинание с голям размер. Въжможно е прилагането на различни техники в различните участъци от сградата. Крайната цел е защитаване на сградата и значително намаляване влажността в помещенията и.

нати елементи  предполага използването на по-икономични материали и технологии. При повечето случаи се прилага тистепенно третиране на течовете. Първи етап  е запечатване на активните течове в пукнатини и фуги между елементите. Това може да стане чрез обмазване с бързо свързващи цименти или инжектиране с полиуретанови полимери.  След надеждно спиране на водата се нанася дълбоко проникващ импрегниращ агент  по повърхността на бетона. Трети етап е полагането на мазана, високо-технологична мазилка на циментова основа.

Понякога решението се оказва просто и не изиска скъпоструващи интервенции. Ненавременната намеса по проблеми с течове и влага обаче, неминуемо води до имуществени щети, застрашаване сигурността на обитателите, нужда от сложни и скъпи ремонти по конструкцията и асансьорната уредба, намаляване живота на сградата и естетически дефекти.

Нашият екип изпълнява консултации на място, както и самото изпълнение на дейностите по отстраняване на активни течове и влага.
Не се колебайте да ни потърсите! 
Автор:д-р инж. Теодор Тодоров

РЕМОНТ И УКРЕПВАНЕ НА ДЪРВЕН ГРЕДОРЕД

В централните градски райони все още съществуват множество сгради, при които етажните нива са от дървен гредоред. Привлекателното им местопложение диктува непрекъсната тенденция за промяна в предназначението им. Превръщането им от жилищни сгради в офиси и публични места е свързано със завишени изисквания към самите сгради. Увеличеното натоварване, нуждата от шумоизолация, топлоизолация и пожарозащита налагат промени по съществуващият дървен гредоред. В тази статия ще бъде обърнато особено внимание на конструктивната гледана точка съобразена със съвременните разбирания за сигурност на конструкциите и мерките за нейното осигуряване.

Поведение на гредореда при земетръс

Основната характеристика, над която се фокусират редица съвременни научни проучвания, е уязвимостта на сградите с дървен гредоред при земетресение. Старите зидани конструкции, чиито етажни нива са решени с дървен гредоред, показват изключително неблагоприятно поведение и са преобладаващ дял от силно засегнатите или напълно разрушени сгради при минали земетресения.

След обстоен конструктивен анализ на съществуващи исторически сгради, инженерите стигат до извода, че именно гредореда е най-слабото звено в този тип конструкции. Класическия, добре изпълнен и запазен гредоред също не отговаря на основни конструктивни изисквания формирани след анализ на подобни разрушения. Основният недостатък на този тип елементи е невъзможността за правилно преразпределение на хоризонталните земетръсни усилия към вертикалните елементи – колони, стени. Най-просто казано, „мекият” гредоред не позволява предаването на усилията към стените, които са предвидени да ги поемат. В следствие се наблюдава претоварване на отделни вертикални елементи до тяхното разрушение.
Друг сериозен конструктивен проблем при дървения гредоред е, че за разлика от стоманобетонните плочи, той не осигурява напречна протранствена стабилност на носещите зидани стени. Появилите се нежелани форми на поведение, най-често извън равнината на стените, водят до тяхното преждевременно разрушаване.

Въпреки значително по-големите си етажност и тегло, модерните сгради, изпълнени със стоманобетонен скелет и стоманобетонни плочи, доказват своята надеждност при всеки по-голям земен трус. Подложени на едни и същи въздействия, различните конструктивни системи показват коренно различно поведение. Едните остават буквално незасегнати, докато тези с дървен гредоред претърпяват фатални разрушения.

След като въпросните сгради с гредоред очевидно имат дефицит за поемане на земетръсни въздействия, изникват няколко логични въпроса.

Може ли това да бъде компенсирано?
Какви са основните насоки в които трябва да се съсредоточи инженерната мисъл, за постигане на приемливи нива на сигурност?
Как същевременно да се запази оригиналната визия и хармония, особено при паметници на културата?

Задачата допълнително се усложнява от финансовият фактор и многообразието от зидарии и гредореди. Безспорно за всеки един проект трябва да се търси индивидуално решение според спецификата. Няколко възможни варианта са показани в долните илюстрации, като тяхното прилагане трябва да се съобрази с търсените резултати и изходните параметри на конструкцията. Така на пример, не е разумно да се приложи бетонова доливка, ако стените на сградата нямат възможност за поемане на по-големи напречни сили, следствие от увеличеното собствено тегло на плочата.

Вземането на решение за избор на усилваща система трябва да се мотивира с резултати от обстоен анализ на място. Не са малко случаите от практиката, при които извършените укрепителни мерки оказват по-скоро отрицателен цялостен ефект върху конструкцията.

Важни моменти при ремонт  на гредореда

Едно класическо решение, използвано широко и в нашата практика, е бетонова доливка комбинирана с армировъчни мрежи и анкериращи елементи.

Едно такова решение повишава качествата на подовата конструкция, но добавя допълнително тегло върху вертикалните елементи. Детайлирането на връзките между старата конструкция и стоманобетоновата доливка е ключов момент, който в повечето случаи некомпетентните изпълнители изпускат.
По време на строителството, замонолитването на съществуващите греди в зидарията се е извършвало единствено чрез зидариен разтвор. Създадената връзка е крехка и предава хоризонтални сили единствено в една посока. За да се увеличат носещите способности на гредореда във всички направления е необходимо неговото равнинно закоравяване. Такива системи се състоят от допълнителни крепежи предаващи силите между отделните елементи на гредореда и отвеждащи ги сигурно към стените предназначени за поемане на земетръс. Проектирането на такава система е деликатна задача. Изпускането на някои моменти при решаването и води до значително намаляване ефикастността на ремонта.

Топлоизолация, пожарна защита

В предвидените мерки за ремонт е добре да бъде разгледан въпросът за намаляване теглото на подовата конструкция. Заменянето на пълнежа между гредите на гредореда с модерни топлоизолационни  и шумоизолационни материали е рентабилно и логично решение. С оглед местопложението на новата топлоизолация, желателно е тя да бъде от негорим и нетоксичен материал като стъклена или минерална вата.

Не на последно място, при конструктивния ремонт на гредореда, е важно да се вземат съвременни мерки за неговата пожарна безопасност. Българските норми регламентиращи пожарозащитата на дървени конструкции са Еврокод 5 – Част 1.2:  Проектиране на конструкции срещу въздействие от пожар. Един успешно прилаган метод за пасивна пожарна безопасност на дървените елементи е циментова или гипсова мазилка с дебелина 20-30мм, положена върху рабицова мрежа.

Може да се обърнете към нас за съдействие при диагностицирането на сградата, изготвянето на проект за укрепителни дейности, както и за тяхното последващо изпълнение.  

Не се колебайте да ни потърсите!  

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

ВНИМАНИЕ! ОПАСНИ СГРАДИ СЪС „СЛАБ“ ЕТАЖ

Термините мек, гъркав или слаб етаж се използват при многоетажни сгради, когато един или повече етажи имат чувствително по-малък капацитет за поемане на земетръсни въздействия. Еднин етаж може да се класифицира като “слаб”, когато образно казано неговата носимоспособност е под 70% от носимоспособността на етажа над него или 80% от средната носимоспособност на горните три етажа. Наличието на слаб етаж е изключително опасно и често срещано явление в България. Наблюдава се при функционална нужда от големи отвори за врати, входове за автомобили или големи прозорци, на мястото на антисеизмичните шайби, най-вече по протежение на фасадите на сградите.

Последствия от наличието на слаб етаж

Такива отвори може да са предвидени още при проектирането на сградата или да са обособени впоследствие. Съвременни научни проучвания недвусмислено доказват, че избиването на отвор за врата или прозорец в тухлените постройки, без стоманобетонен скелет, намалява носимоспособността на стената до 70÷80%. При тези с наличие на добре изпълнение колони, греди и плочи, загубата на носимоспособност варира от 50 до 70%.

Изключителната сериозност на проблема се доказва и от резултатите след обработването на информация късаеща причините за тежки разрушения при земетресения. Основен дял от силно повредените или напълно разрушени сгради се дължи именно на наличието на слаб етаж в засегнатите конструкции. Като пример може да се даде земетресението Loma Prieta с магнитуд 6.9, което през 1989 е станало причина за разрушаване и тежки щети на над 160,000 домове. Последвалия доклад сочи, че близо половината от сградите са пострадали именно поради наличието на слаб етаж. Реалната опасност и големите щети причинени в миналото са станали причина за държавни политики целящи обезопасяване на сгради страдащи от този конструктивен дефект.

ВНИМАНИЕ! Видеото съдържа смущаващи кадри!

За съжаление, отслабването на носещи стени в приземните етажи на сградите е изключително опасна, но честа срещана практика у нас. Кооперациите по продължението на централните градски улици са буквално изкоремени в приземните си етажи, с цел обособяване на търговски площи с големи входове и виртини. Още по-опасни са преустройствата премахващи стени от цели два етажа, както и вътрешни стени от помещенията.
Масово преустройствата се обосновават единствено чрез конструктивно становище от инженер конструктор. Той категоризира засегната стена като неносеща, с което се избягва нуждата от задължително антисеизмично укрепване на отвора. Очевидно държавните служби често нехаят и се доверяват сляпо на „експертното” мнение на конструктора, с което допускат изпълнението на реално застрашаващи сигурността на сградата преустройства.
1

Какви са причините да не се извършва задължителното укрепване на отворите?
Както в много други области, на първо място, неглижирането на критичен проблем като този се диктува от сравнително високите цени за укрепване на отворите. Собственици и наематели са готови да жертват сигурността на цялата сграда и нейте обитатели, надявайки се на по-слаби земетресения в близките години. Ценита за обрамчване на отвори започват от 1200÷1500лв, като качественото изпълнение и габаритите на новия отвор могат да повишат цената неколкократно до около 5000÷6000лв.

1

Следваща причина може да се посочи сравнително бавната процедура по узаконяване на преустройство засягащо носещи елементи на сградата. За новите сгради се налага изваждането на конструктивно становище, виза за проектиране, проекти и разрешителни, надзор и лицензиран изпълнител. За по-старите сгради процедурата е по-дълга като в нея се включват обследване, паспортизация на сградата и други дейности. Всички тези етапи са задължителни и имат за цел надежден краен резултат обезпечаващ сигурността на сградата и нейните обитатели.

Технологичността на укрепването също е важен фактор, като понякога изходните условия значително затрудняват проекта. Наличието на гредоред, тънки плочи или слаба зидария и фундаменти налагат изпълнението на по-сложни и генерални укрепвания осигуряващи цялата сграда.

Някои конструктивни решения включват елементи заемащи част от размерите на отовра. Такива пречки могат също да възпрепятстват коректното изпълнение на проекта. Собствениците на търговски площи търсят максимално светло пространство и често са склонни да рискуват сигурността на сградата за да го получат.

Кои сгради са най-застрашени?

Научни изследвания посочват като най-засегнати от феномена „мек етаж” сградите с тухлена конструкция, без наличието на стоманобетонни колони и греди. Сградите със стоманобетонен скелет, но без стоманобетонни шайби също са силно засегнати от изграждането на нови отвори.

В общия случай, конструкциите при които такива преустройства са извършени по фасадните стени са по-опасни от тези, при които премахването е станало във вътрешността на сградата. Панелните сгради също често стават жертва на подобен тип преустройства. При тях почти всички вътрешни стени изпълняват носеща функция, а фасадните най-вече съдействаща. И не на последно място, по-голямата етажност е свързана с по-големи натоварвания. С увеличаването на височината, конструкциите стават значително по-уязвими на земетръсни въздействия.

Защо е задължително?

Последните десетилетия белязаха голям напредък в разбирането за поведението на старите конструкции при земетръс. Обследването на разрушени от земетресения сгради в световен мащаб даде яснота по множество въпроси и коренно промени представите за антисеизмично конструиране на сградите. Оказа се, че моделите за проектиране използвани преди края на 20-ти век лежат на генерално грешни представи. Наличието на слаб етаж в конструкциите е било силно неглежирано, като в нашата практика този съществен проблем продължава да не бъде разглеждан с достатъчно внимание. Съвременните познания определят сградите строени преди 90-те години на миналия век като не особено надеждни при земетресение. Допълнителното им отслабване с до 80% в силно сеизмични райони като Софийското поле е изключително рискован и безотговорен процес, който за съжаление продължава и до днес.

Може да се обърнете към нас за съдействие при диагностицирането на сградата, изготвянето на проект за укрепителни дейности, както и за тяхното последващо изпълнение.  

Не се колебайте да ни потърсите!  

Автор:д-р инж. Теодор Тодоров

КАПИЛЯРНО ПОКАЧВАНЕ НА ПОДПОЧВЕНИ ВОДИ. ПОСЛЕДИЦИ И РЕШЕНИЯ

Какво представлява капилярното покачване на вода в сградата?

 

Процесът капилярно покачване се изразява в издигането на вода през стените на мазето или други подземни структурни елементи, причиняващо влага в помещенията. В зависимост от състава, свързаността и размера на порите в материала, водата се издига повече или по-малко, причинявайки влага чрез капилярност.
Материали като тухла, дърво и недобре уплътнен бетон имат пореста структура, позволяваща на влагата да се покачва във височина.


В химичния състав на влагата се съдържат повече или по-малко минерални соли, които се отлагат върху повърхността на стената при нейното изпаряване. Ясен признак за този процес са промени в цвета на стената, най-често изсветляване.

Ако забележите мокри петна по стените в близост до пода, най-вероятно вашият дом е засегнат от капилярност. Височината, която може да достигнат влажните петна, зависи от фактори като:

 

– ниво на подпочвените води и неговата сезонност

– материали, използвани при строителството

– температура, влажност и проветряемост на помещенията

– условия за преминаване на влагата от стената към помещението

– наличие на соли и тяхната кристализация по повърхността на стената

– предишни интервенции, целящи ограничаването на влагата в помещенията

 

Капилярна влага се появява при стени, които не са добре изолирани в основата или където има повреда, или не добре изпълнена хидроизолацията. Високите подпочвени води в много региони са целогодишни, което създава условия за интензивно развитие на мухъл, плесени, съпътстващите ги неприятни миризми и лош външен вид на помещенията.

Какви са рисковете ако не решим проблема с влагата?

Повишената влажност се изразява в мокри петна, набъбване на мазилката, отделяне на парчета от нея, промяна в оцветяването на стените, образуване на мухъл, плесен и неприятна миризма, гниене на подови покрития и обзавеждане.
Освен чисто естетическите негативи, повишената влажност в стените и помещенията крие сериозни рискове за здравето на техните обитатели. Постоянното излагане на спори от плесени и отровни субстанции, отделяни при обмяната на веществата, както и високата влажност стават причина за инфекциозни заболявания, алергии, астма и дори рак.
Друг силно пренебрегван ефект от дългото излагане на капилярна влага в сградата е отслабването на материалите, от които е изградена тя. Корозия и намалени механични свойства се неблюдават не само при стоманените и дървените елементи, но и при тези от бетон и тухла.

При изпарението на водата по повърхостта и във вътрешността на стената, се образуват солни отлагания. Процесът на преминаване на капилярната влага през конструкцията е съпътстван с извличане на химични елементи от състава на градивните материали, с което чувствително се намаляват техните механични показатели. Запушването на повърхностните пори със соли създава допълнително хидростатично налягане и отделяне на мазилката от стените. Също така, с времето се наблюдава и повдигане нивото на омокряне в стената. Високата влажност чувствително увеличва топлопроводимостта на материалите, с което се повишават и разходите за отопление и охлаждане на помещенията.

 

Неглежирани във времето, такива процеси значително намаляват качествата на сградата и нейният живот.

Какви са възможните решения?

Подобряване на вентилацията

Изкуственото вентилиране на помещенията и монтирането на влагоуловители в някои случаи решават проблема като изсушават повърхностния слой на засегнатите участъци, с което се спира развитието на мъхъл и плесени. В случаите на малки количества влага, преминаващи от почвата към подземните части на сградата или влага, генерирана в процеса на експлоатация на самите помещения (перални, санитарни помещения и други), може да се каже, че този подход е достатъчно успешен и най-рентабилен. Но не и универсален! Когато става дума за интензивно проникване на влага от подпочвените води, ефекта от въздушното осушаване е засилена филтрация на водата и ускоряване в пъти на опасните процеси на химична корозия в материалите.

Третиране на капилярите в материала

 

Запечатването на капилярите се извършва по различни технологии, най-вече според материала, от който е изградена стената и неговото състояние непосредствено преди ремонта. Основно методите се различават в зависимост от налягането, с което се изпълнява напояването с минерализираща течност. Силно пориозните материали като глиненна зидария могат да бъдат третирани безнапорно, докато сравнително по-плътните бетони се нуждаят от принудително създадено налягане. То е необходимо за да се постигне водоплътна вътрешна бариера през цялото сечение на елемента. Полимеризиращите продукти използват различни химични елементи, но общият принцип е за намаляване броя и размера на капилярните пори. Новосъздадените химични съединенияи имат силно хидрофобно действие.

Изпълнение на водоплътна мазилка/замазка/мембрана

 

Състава и свойствата на някои материали не допускат прилагането на горния метод. Когато става дума за подземни части от сградата, достъпът от външната страна на засегнатите участъци също често е силно затруднен. Тогава остава възможността за запечатване на влагата в стената чрез изграждане на водоплътна бариера от вътрешната страна на основата на битум, циментов разтвор и други. Такова решение е най-често предлаганото от майстори и производители на хидроизолационни материали.

 

Съществени недостатъци при такъв подход са недълготрайният ефект на повечето системи, както и скриването на проблема, без той реално да бъде решен. Развитието на плесени и мухъл продължава, а конструкцията на сградата неминуемо отслабва с времето. Неколкократното изпълнение на хидроизолацията и съпътстващите я довършителни разходи поставят сериозно под въпрос рентабилността на тези ремонти.

Дренажни системи

Изграждането на дренажна система е едно по-скъпо решение, но то има и своите неоспорими предимства. Една добре изпълнена дренажна система би могла да функционира безпроблемно десетилетия, като напълно предпазва сградата и вътрешните и части от действието на подпочвените води. Чувствително се повишават санитарно-хигиенните условия, както и топлоизолационните показатели на подземната част от стените. В определени случаи дренажите могат да послужат и за частично стабилизиране на почвата при потъване на фундаментите. Дълбочината на полагане на дренажните тръби зависи от външните размери на сградата и почвените характеристики.

 

 За съжаление, в търсенето на най-ниска цена собствениците нерядко попадат на изпълнители, предлагащи компромисни решения и в крайна сметка се налага повторното изграждане на нов дренаж. Спестяването от геотекстилна мембрана, плитко полагане на дренажните тръби и изпълнението на обратен насип с обикновенна почва обричат начинанието на провал. Макар и в редки случаи, изпълнението на частичен дренаж по една или две от фасадите може да доведе до неравномерни слягания и конструктивни проблеми за къщата. Липсата не геотекстил и засипването на обратния насип с неуплътнена почва причиняват движения в почвата, респективно и в основите на постройките в близост. В рамките на няколко години след полагането на дренажа фундаментите поддават, образувайки коси пукнатини в стените.

 

Друг важен момент при изпълнението на по-мащабни дренажни дейности е извършването на хидрогеоложко проучване. Информацията от него служи за надеждно проектиране на отводнителната система с минимален обем на изкопните работи. Резултатите от геоложкия доклад могат да се използват и при бъдещи укрепителни дейности.

В крайна сметка, изборът на решение е индивидуален за всеки обект. Компетентното определяне размера на щетите, тяхната специфика, техническите възможности за манипулациии върху материалите, предложените варианти за ремонт, предназначението на помещенията и желанието на инвеститора за поддръжка на сградата са ключовите фактори. Те определят в каква степен и за какъв период от време ще бъде решен всеки един строителен проблем.

Може да се свържете с нас за изготвяне и изпълнение на оптимално решение според Вашия конкретен случай.

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

 

КОЛКО Е ЖИВОТА НА ЕДНА СГРАДА

През изминалата 2016г. в Агенция по вписванията са регистрирани 228 586 нови собственици на имоти. Броят на сделките с нови жилища обаче е само малка част от тази внушителна цифта. За повечето новодомци,  наред с останалите показатели, определящи рентабилността на покупката, с особена тежест при избора на жилище би трябвало да се разгледа остатъчният живот сградата. Това понятие е относително и представлява съвкупност от множество фактори. Най-значимите от тях са конструктивна осигуреност на сградата, морална и физическа амортизация, разходи за поддръжка, възможности за преустройства и увеличаване на полезната застроена площ.

Функционални преустройства

Първият критерий, по който се определя остатъчния живот на една конструкция, е нейната функционалност и възможностите за промяна на предназначението ù. В последните години икономическите интереси на собственици и инвеститори създадоха вълна от преустройства. Съвременните нужди на бизнеса превръщат полу-подземни помещения в магазини, бивши фабрики – в споделени работни пространства, апартаменти – в заведения за хранене и забавления. Така един голям брой помещения и цели сгради с намален или напълно изчерпан ресурс, според първоначалното им предназначение, влизат отново в експлоатация.

Тази устойчива тенденция е възможна благодарение на прилагането на оригинални архитектурни решения, увеличаващи значително остатъчния живот за, на пръв поглед, напълно изхабени физически и морално сгради и помещения. Особено гъвкава и модерна, тя се среща както в големи, така и в малки мащаби. Позволяваща на много малки бизнеси да спестят от високи наеми или капитални вложения за ново строителство, същевременно реализира екологична икономия чрез пълноценно използване на вече изградения сграден фонд.

Конструктивна осигуреност

Като задължително условие това да се случи се явява най-важният показател, определящ остатъчния живот на една конструкция, а именно – нейната конструктивна осигуреност. Съвсем логична е тенденцията в световен мащаб тази сигурност непрекъснато да се увеличава. Благодарение на бързото развитие и прилагане на нови технологии за проектиране и изпълнение, завишаването на изискванията към сеизмичната осигуреност на сградите, засиленият международен обмен за знания и нормативни документи непрекъснато повишават този показател. Тези фактори гарантират и по-дълъг и безавариен живот на конструкцията. Освен повишената сигурност, развитието на строителните технологии позволява реализирането на по-смели архитектурни решения дори в земетръсни райони, както и увеличаване етажността на сградите.

Качество на строителството

Широко разпространеното твърдение за по-високо качество на строителството преди 90-те години на миналия век е силно преувеличено. Като основен довод в подкрепа на тази теза е невъзможността на болшинството от старите сгради да отговорят на съвременните, задължителни за новите сгради, изисквания за проектиране. При обследвания на такива стари сгради много често се констатират и сериозни разминавания между действащите по онова време норми и реално изпълненото. Не са никак малко и сградите, които са строени без необходимата строителна документация, но впоследствие узаконени само на база на архитектурно заснемане. Проверката на времето често обхваща само качеството на хидроизолацията на основите, довършителните работи, сляганията на основите и функционалността на помещенията и прилежащите площи около сградата. По-голямата част от стария сграден фонд наистина би могъл да съществува десетки и стотици години без нуждата от конструктивни ремонти, но само при качествено фундиране, липса на сеизмични въздействия и наводнения. Последиците от по-значимите земетресения, станали на територията на България през последните 100г., са напълно или частично рарушени градове, десетки хиляди съборени сгради и не малък брой човешки жертви.

                                          Католическата болница в Пловдив след Чирпанското земетресение

Въпреки по-добрите съвременни норми и методи за проектиране, както в миналото, така и в днешно време не липсват примери от практиката със сериозни нарушения. Най-често те са в етапа на изпълнение на проектите. Като най-разпространени дефекти, намаляващи живота и сигурността на една строителна конструкция, могат да се посочат:

• недобре вибриран бетон, недостатъчно покритие на армировката

 • недостатъчно армиране и провисване на хоризонтални елементи

• прекомерно армиране на хоризонтални елементи

• грешно разлолагане на армировката по време на монтажа

• разместване на армировъчния скелет по време на бетонирането

• ниско качество на влаганите материали

• наличие на висока влажност в носещи елементи

• неравномерни слягания на основите поради лошо фундиране или водна филтрация

Статистика за причинителите на аварии в стротелството


Поради голямото разнообразие и различното значение на тези дефекти върху сигурността на сградата не може да бъде даден еднозначен отговор на въроса „колко е животът на даден тип конструкции“. По-важно е да се обърне внимание и да се анализира до колко тези дефекти са отстраними и рентабилно ли е това.

В редица случаи дефектите са сравнително лесно отстраними с неголеми капиталовложения. Така например, при недостатъчно армиране биха могли да се приложат композитни системи, чиято апликация отнема часове и повишава значително сигурността на цялата конструкция.

Някои ремонтни дейности, като добавяне на подземна хидроизолация, не само подобряват усовията, в които се намира конструкцията, но и повишават качеството на средата за обитаване. Намалената влажност гарантира по-добри топлоизолационни свойства на преградните елементи, отстранява наличието на мухъл и плесен, подобрява субективното усещане за чистота на въздуха.

В други случаи постигането на приемиливи нива на сигурност и увеличаването живота на сградата са финансово нерентабилни. Особено когато става дума за малки постройки в развитите градски части, където устройствените показатели позволяват по-големи параметри на застрояване и има интерес от частни инвеститори.

Морално остаряване

Моралното остаряване на помещенията и сградите също трябва да се вземе под внимание при една дългосрочна инвестиция, каквато е недвижимият имот.
Така например панелни блокове с конструктивен живот над 100г., каквито са над 20% от жилищата в страната, не търпят особени варианти за преустройство. В чуждестранната практика се реализират проекти, променящи изцяло техния облик, енергийна ефективност и пазарна стойност.

В най-общия случай проектният живот на инвестициите в строителството и оборудването към него варира в следните граници:

• подобрения на околното пространство – 20г.
• живот на сградите – 25÷60г.
• тяхното обзавеждане и оборудване – 2÷15г.

След определен период от време необходимите средства за ремонт и обнобяване на сградния фонд нарастват драстично и инвестицията става нерентабилна.

Може да се обърнете към нас за съдействие при избора на ново, по-сигурно жилище. Вземането на правилно, информирано решение при покупката спестява големи разходи на собствениците в бъдеще. 

Не се колебайте да ни потърсите!

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

25 СЪВЕТА, КАК ДА ДЕЙСТВАМЕ ПО ВРЕМЕ И СЛЕД ЗЕМЕТРЕСЕНИЕ

За съжаление земетресенията са относително често срещано явление, особено за райони с висока сеизмичност като България и региона. Скорошните събития в Албания и Хърватска потвърдиха това. Въпреки че не бяха особено силни, те станаха причина за големи материални щети, разрушени сгради и дори човешки жертви. В българският екип изпратен в Албания да оценява щети от земетресението взе участие и д-р инж. Теодор Тодоров от „Реновирай“, автор на статията. Основната част от представения снимков материал е личен архив от градовете Тирана и Дурас.

Това което отличава земетресенията от другите природни бедствия е внезапният им, непредвидим характер.

Неочакваната и разрушителна природа на земетресенията ни поставя в положение на изцяло превантивни мерки. Мерките за превенция могат да бъдат основно два типа. Първите касаят сигурността на сградата. Вторите, знанията с които ще посрещнем момента на земетресението. И докато конструктивното укрепване е скъп и сложен процес, то знанията относно сградите и опасностите свързани с тях са значително по-достъпни и също толкова важни.

Прочети още: Кое е най-опасното за една сграда

Какви са превантивните мерки, които трябва да вземем?

Първо, важно е да имаме ясното съзнание, че появата на по-силни земетресения в България не е въпрос на „дали“, а по-скоро на „кога“. Такива земетресения е имало и със сигурност отново ще има. Последствията от тях могат да бъдат много тежки, дори катастрофални. Именно за това е важно да влезем максимално подготвени в една такава бъдеща ситуация.

  • Избор на квартал и сграда за обитаване

По презумпция, колкото е по-нова една сграда, толкова по-сигурна е тя. Разбира се, има и множество изключения. Най-вече в резултат от недобросъвестни строители. Въпреки това, научн0-технологичният напредък засяга положително и конструкциите на сградите. Крайно време е митовете за старото и качествено строителство да останат в миналото.

Прочети още: Ново или старо строителство

 

Основен недостатък на най-новите сгради, строени през последните 20-ина години, е слабото укрепване на преградните зидове. В комбинация с липсата на свободно пространство за евакуация между сградите в новите квартали, падащи фасади и прозорци стават главната опасност за хората, успяли да напуснат сградите. Опитът на Албания, както и други страни,  показва ефекта от добре проектирани и изпълнени конструктивни системи, но зле укрепени преградни зидове.

Допълнителен ориентир при избора на жилище би могла да бъде геоложката карта на София или друг град в страната. На тези карти са обозначени приблизителните места на разломите с очаквани най-големи щети върху сградите.

Превантивна подготовка

Освен знанията, как да реагираме в такава ситуация, необходимо е предварително да организираме няколко прости, но жизнено важни неща.
Надеждно закрепване за стените на всички по-тежки предмети като гардероби, хладилник, витрини.  Също така всяко подготвено домакинство трябва предварително да събере всички важни документи, електронни носители и резервни ключове за коли и недвижими имоти в отделна кутия. За някои хора в кутията може да присъстват и запаси от жизнено важни лекарства като инсулин и инхалатори. Важни документи са например актове за собственост, паспорти, здравни книжки и картони, фирмени документи и други книжа.  Кутията за кризистни ситуации трябва да бъде оставена на лесно достъпно място, готова да бъде взета в рамките на секунди преди евакуацията.

По време на евакуацията

Времето за реакция е изключително кратко. Ако смятате, че не сте в състояние да напуснете сградата до десетина секунди, по-добре не опитвайте. Задължително е предварително да сте набелязали възможно най-сигурното място в жилището. И не – това не е под касата на врата! Още по-малко на балкон! Отдалечете се от прозорци, шкафове, стъклени витрини и електрозахранващи табла. Близостта до фасадните стени също трябва да се избягва на всяка цена. Относително сигурни места са плътно до носещите шайби на сградата, под стоманобетонни трегери и в близост до центъра на сградата.

В старите сгради, подпокривното пространство и последният етаж са най-уязвимите места. Ако се намирате там, незабавно се преместете на по-долен етаж. Косултацията със специалист би могла да ви насочи, къде са най-сигурните места, конкретно за вашето жилище. Заставането под здрави маси и бюра също може да ви предпази от падащи мазилки и шкафове. Което не е малко. Правилната позиция на изчакване е свиване на кълбо с ръка предпазваща главата и тила. С другата ръка придържате местещата се маса или бюро.

Хубаво е винаги да имате под ръка лесни за обуване обувки. Начупените стъкла са особено опасни в такива ситуации. Ако е студено, не забравяйте да грабнете топли дрехи или завивки. Ако останете повече време в сградата, опитайте се да закриете носа и устата си с плътен плат. Силните земетресения неминуемо причиняват падането на мазилки и стени, генериращи много прах. Физическите увреждания от отломки и задушаването са основните фактори, причиняващи фатален край за обитателите.

Близо 10% от жертвите при земетресения са причинени от пожари, възниклали в последствие. Ако сте усетили първичен трус, желателно е да спрете подаването на газ и да изключите главния бушон в жилщето. Това действие отнема няколко секунди, но може да се окаже решаващо за имуществото ви и живота на останалите в сградата.

Критични точки по време на евакуация са стълбищата и изходите на сградата. Излишно е да споменаваме, че използването на асансьор е крайно нежелателно. При земетресение обаче, стълбищата също стават места с повишен риск от подхлъзване и нараняване от режещи предмети. Падналата мазилка и начупени стъкла са предпоставка за неочаквани подхлъзвания в суматохата при евакуация. Тичането по тях, особено на тъмно, крие огромен риск от тежки и дори фатални травми. По възможност се дръжте за предпазните перила през цялото слизане до изхода. Събирането на множество хора усложнява допълнително ситуацията. Важно е максимално да се избегне създаването на паника!
Ето как изглеждат стълбища на нови сгради след земетресението в Албания през 2019 г.

 

На снимките ясно се виждат множеството парчета мазилка по пода, които го правят изключително хлъзгав. В зоните около прозорците има и начупени стъкла. Големите количества прах силно намаляват видимостта при евакуация. В подобна ситуация не изпадайте в паника, не бързайте прекалено и внимавайте как стъпвате!

Изходите на сградите от своя страна също се оказват места с повишен риск. Желателно е, при излизане от сградата да закриете главата си с ръка. Това може да ви предпази поне частично от падащи по-малки предмети и парчета стъкло. Важно е бързо да се отдалечите на максимално разстояние и от околните сгради и електропроводи. На снимката се вижда изсипването на няколко преградни зида именно върху изхода отстрани на сградата.

Понякога и относително лек трус е в състояние да отдели недобре привързани големи, фасадни елементи.

Действия след успешна евакуация и спиране на първия земен трус

След като сте напуснали успешно сградата, проверете за открити наранявания себе си и хората около вас. Високият адреналин притъпява силно болката. Порезни рани могат да не бъдат усетени в първите минути и да причинят сериозна кръвозагуба. Окажете първа помощ или съдействайте, ако има пострадали.

За съжаление, няма как да се прогнозира, дали усетеното земетресение ще бъде последвано от други, по-силни. Дори и сеизмолозите могат да направят само несигурни предлоложения. Преди връщането на обитателите в сградата обаче е задължително да се направят няколко жизнено важни, субективни наблюдения. Първото е субективно оценяване от собствениците за състоянието на сградата. Наличието на пукнатини, наклонени стени, заклинени врати и прозорци е ясен знак за сериозни повреди.

Сградата е понесла щети, които най-вероятно са я направили значително по-уязвима при вторичен трус. Много са случаите, в които последващите по-слаби земетресения разрушават сгради, оцелели след основния трус. Ако сградата има подземен етаж, той също трябва да бъде поне субективно инспектиран. Внимава се за повреди в носещи елементи като колони и стени. Подземните и приземните етажи са най-натоварените в конструкцията. Разрушаването от долу нагоре е изключително опасно и внезапно.

При каквито и да било следи от повреди, сградата не трябва да бъде обитавана преди оглед от специалист инженер-конструктор. 

Второто важно нещо, на което трябва задължително да се обърне особено внимание, е състоянието на сградите в непосредствена близост. Разрушения в тях могат да предизвикат ефект на домино. Съприкосновението между сгради причинява огромни, понякога дори и фатални щети за конструкциите.

Третият елемент от минималните мерки, които могат да вземат обитателите, е централно изключване на газоподаването и тока в сградата. Ако забележите пукнатини по фасадата и вътре в помещенията, възможно е тези размествания да се причинили щети на газифициращата и електрическата инсталации. Течовете на газ могат да се малки или на места, където няма да усетите веднага миризма. Във времето обаче концентрацията на газ в помещението е възможно да стане достатъчна за възпламеняване и пожар. При първа възможнот се обърнете към специалисти, преди да възстановите газоподаването. Оставете отворени прозорци за проветряване.

При вече констатирани щети по сградата, следваща задължителна стъпка е оглед и консултация с инженер-конструктор. Той трябва да посети сградата на място и да направи подробен оглед на щетите. Неговата първоначална оценка ще даде яснота годна ли е сградата за обитаване и необходими ли са мерки за нейното последващо обследване и укрепване.

Ако все пак останете в сградата и нямате възможност да я напуснете, запазете самообладание и пестете силите си. В случай, че имате достъп до телефонът си, изключете интернет данните и GPS проследяването. Пестете батерията и използвайте телефона само по необходимост!

Може да се обърнете към нас за съдействие при нужда от конкретна информация свързана с вашата сграда. 
Не се колебайте да ни потърсите!  
Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

КАК ДА ИЗБЕРЕМ? НОВО ИЛИ СТАРО СТРОИТЕЛСТВО

Един от първите въпроси, който изниква с женланието ни да закупим жилище, е ново или старо строителство. Какви са ползите и недостатъците им и за какво да внимаваме при избора.
Дългосрочността и мащаба на инвестицията, потенциалните проблеми след избора, както и възможността за големи непредвидени разходи в подобно начинание, предполага сериозно проучване и търпение от страна на бъдещия купувач. Първосигналните решения за покупка на жилище могат да докарат сериозни главоболия, вместо радост от новото жилище. За съжаление няма еднозначен отговор на дилемата ново или старо строителство. И все пак, ако преположим, че има по-правилно решение за всеки конкретен купувач, в тази статия ще очертаем жизнено важни елементи при избора на ново жилище.

Околни пространства и инфраструктура

Ново строителство

Разработването на околните пространства около сградата изисква време. Ако сте се ориентирали към закупуването на апартамент в нов квартал, обърнете внимание на на процента зелени площи. Масово те са крайно недостатъчни и е по-вероятно да се превърнат в паркинг площадки или в нови сгради, от колкото в градинки с дървета и пейки. Липсата на външно олезеняване и свободни пространства трябва да се вземе предвид при семейства с деца или когато те са включени в бъдещите планове. Инфраструктурата като обществен транспорт, пътна настилка, разнообразни магазини, площадки, детски градини, училища също е значително по-слабо развита или напълно липсва. Райони като „Манастирски ливади” стават „Мисията невъзможна” за паркиране и разходка пеша. Масовото презастрояване влошава осезаемо и качествата за живот на средата.

Старо строителство

Едини от основните доводи за старото строителство са именно добре изградената инфраструктура и озеленяване в междублоковите пространства. Заобикалящата среда почти винаги е значително по-приятелска и предлага алтернатива за свободното време. В част от кварталите устройствените показатели остават непроменени, което на практика означава, че плана за регулация не позволява по-мащабно строителство от съществуващото. Отворените пространства между сградите несъмнено повишават комфорта на обитателите им.

Какво придобиваме

До 1991г., в площта на апартамента по нотариален акт са се включвали квадратурата на всички помещения, преградните стени и ¼ от балкони, лоджи, тераси. След приеманено на „Наредба за определяне на базисните пазарни цени на недвижимите имоти“, към площта на апартаментите се прибавят прилежащите общи части, таванските и подземните помещения към имота, както и 100% от площта на терасите. Така един стар апартамент 80кв.м. например би могъл да достигне 96кв.м., ако бъде преизчислен по новите норми. Този факт непременно трябва да бъде отчетен при съпоставянето на имоти, чиито цени са определени за метър квадратен.


Паркоместа

Ново строителство

Според Наредба № 2 от 29 юни 2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии, в зависимост от функционалното предназначение на обекта, се предвижда определен брой места за паркиране на МПС. Някои строители намират вратички като обявяват друг статут на помещенията, с което намаляват броя на задължителните според наредбата места. Но дори и коректно приложен, закона поставя два основни въпроса. Първият е, че въпросните паркоместа се продават като отделна собственост. Никой от новите собственици не е задължен да купи паркомясто или гараж, като цената варита 10-15 000Е. Но да речем, че тези паркоместа така или иначе ще се запълнят с времето и ще бъдат използвани на 100%. По-сериозният въпрос е, актуално ли е определен нормативния им брой според сегашната действителност? Едно място на апартамент и едно място за 100кв.м. офиси. А след 10 години? След 20 години? Разбира се има бизнес сгради и комплекси от затворен тип, които несъмнено предлагат повече комфорт в това отношение.

 

Старо строителство

Тук проблемът с паркирането е строго индивидуален. Решаващи фактори са местонахождението, габаритите на обръжаващата пътна инфраструктура, статуса и възрастта на преобладаващата част обитателите. Все още има райони където е възможно лесното намиране на места за паркиране. Там където това не е възможно, паркирането върху тревните площи се е превърнало в масово срещана гледка. Общинските институции неглижират проблема като остават безучастни, поне за сега. Освен чисто естетическият аспект, паркирането на автомобили в тревните площи води до значително замърсяване на пътната настилка и последващо запрашаване на въздуха с финни частици.


Конструкция на сградите

Проектиране

Презумциите при развитието на проектирането са изцяло в полза на подобренията. В последните години силно се увеличи сигурността на конструкциите, появиха се по-икономични и целесъобразни решения, непрекъснато се внедряват нови материали и технологии за изпълнение. Назад във времето, правилника за проектиране в земетръсни райони от 1957г. не разглежда сгради с височина до 11м( 4 етажа). Нещо повече, сгради проектирани по тогава действащите норми и международни правила и критерии за проектиране, претърпяват значителни повреди и разрушения при земетръсни въздействия. Това става причина в периода 1970-1975г., да се оформи напълно нова, световна концепция за проектиране на земетръс. Въпреки, че през 1978г., в България се изготвя временен правилник за сеизмично осигуряване, той не бива приет. Страната остава без съвременен правилник до земетресението в гр. Стражица от 1987г.

 

Следващите значителни подобрения на нормативната уредба са през 2007г. и 2012г. – Еврокод 8 за сеизмични въздействия. Подобренията във въпросните правилници завишават изискванията за проектиране на конструкциите и качеството на влаганите материали. За някои сгради това води и до увеличаване на количествата бетон и армировка, което повишава цената за строителство.
Несъмнено проектирането бележи сериозен прогрес през годините, осигурявайки по-големи нива на сигурност за обитателите. През 2016г. излезе книгата „Сеизмична осигуреност на едропанелните конструкции. Мит или реалност” . В нея доц. д-р инж. Атанас Николов и гл. ас. инж. Радослав Орлинов от УАСГ представят едно задълбочено проучване по темата. В книгата е разгледано значението на пространственото решение на сградата върху нейната сеизмична устойчивост. Принципите са валидни и при първичната оценка на съществуващи зидани конструкции. Това означава, че между сгради строени по едно и също време, с едни и същи материали, може да има огромна разлика. Тази разлика би следвало да се оцени от специалист и вземе предвид като основен критерий при избора на „ново“ жилище.

Влагани материали

Технологиите за производство, транспорт и складиране на стоителни материали, също се развиват във времето. Някои материали биват частично или изцяло заменени от други. Преминаването от зидани носещи стени и гредоред към стоманобетонни конструкции се случва в рамките на 40-50г. Разликата в сеизмичната устойчивост между поколенията сгради е несравнима. В последните 30г. изпълнението на стоманобетонни конструкции бележи чувствителнен скок в качеството.

За привържениците на тезата „старото е по-качествено” ще отбележим няколко ключови аспекта повишили драстично надеждността на стоманобетонните конструкции през последните 20-30г.

Транспортирането на бетона в миналото се е извършвало чрез самосвали. Вибрациите по пътя водят до разслояване на бетона (отделяне на чакъла, пясъка и циментовия разтвор). Резултатът е нехомогенна бетонова смес с ниска пластичност и намалени якостни показатели.

 

Транспортирането на бетона с миксери и полагането му чрез бетонпомпи става по-бързо, по-чисто и без разслояване.

 

Съвременните кофражни системи не позволяват деформиране на елементите при бетониране и процеждане на водата от бетона.

 

 

Вибрирането (уплътняването) на бетонната смес играе ключова роля в якостните и показатели, като и върху водоплътността на елементите. В миналото, поради незнание или липса на подходяща техника, не се е обръщало голямо внимание на този проблем. Днес обаче всеки уважаващ се строител полага необходимите усилия за правилното полагане и уплътняване на бетона.

 

Количеството и качеството на влаганата армировка също непрекъснато се подобрява. Според Еврокод, съвременните армировъчни пръти са единствено оребрени, имат по-високо сцепление с бетона и по-добри работни характеристики.

 

В миналото масово са се използвали пръти от гладка армировъчна стомана, през голямо разстояние, с малки диаметри и слабо сцепление с бетона.


Качество на изпълнение

Грешките в изпълнението са причина за над 50% от авариите в строителството. Понякога дребни на пръв поглед детайли мота да застрашат сигурността на сградата. В края на 20-ти Век в България имаше период на бурно строителство, слаб контрол над качеството и не малък брой построени незаконни сгради. Част от тях бяха впоследствие узаконени въпреки несъответствията или получиха статут на търпимост, без да притежават нужните конструктивни качества. След промените през 1997, контролът над строителните дейности започна бавно да се засилва повишавайки качеството на проектиране и изпълнение. Въведоха се и редица нормативни промени целящи по-добър синхрон между участниците в строителния процес. Този непрекъснат процес на усъвършенстване несъмнено добавя стойност на по-новите сгради, което би следвало да се отрази в избора при покупка. За съжаление, довършителните работи изостават от тенденциите наложени за конструкциите и не винаги предлагат адекватно качество.
Разбира се, все още има строители успяващи да реализират икономия за сметка на качеството на конструкциите. Въпреки това може да се твърди, че повишеният контрол в строителството е намалил техния брой чувствително.

И така, в крайна сметка бъдещият купувач трябва да направи балансиран избор между цена на квадратен метър, комуникативност, обкръжаваща инфраструктура, места за паркиране, усещане за простор и чистота и не на последно място – сигурност на сградата. Различните нужди на всеки купувач правят отговора на въпроса „ново или старо строителство?” строго индивидуален. Не казваме, че този избор е лесен, но предвид размера и дълготрайността на инвестицията, е редно да се отдели необходимото време за проучване и вземане на най-правилното решение.

Може да се обърнете към нас за съдействие при избора на ново, по-сигурно жилище. Вземането на правилно, информирано решение при покупката спестява големи разходи на собствениците в бъдеще. 
Не се колебайте да ни потърсите!  
Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

ПРИОБЩАВАНЕ НА ТЕРАСА В ПАНЕЛЕН БЛОК – КРИЕ ЛИ ОПАСНОСТИ?

Усвояването на тераси в панелните жилища е масово срещана практика у нас. Приобщаване на тераса към кухня в панелен блок е може би най-честият пример за преустройство в България. На ред с остъкляването и допълнителното преграждане на балконите, много от собствениците решават на своя глава да премахнат част от фасадните панели. Какви рискове крие едно подобно приобщаване?

Каква функция изпълнява подпрозоречния панел на балкона

С цел подобряване ергономията на помещенията, масова практика е частично или цялостно премахване на подпрозоречните елементи. Предтекста за такова преустройсто е, че те нямат носеща функция. Видно от схемата по-долу обаче, именно тези елементи се явяват затварящото звено на връзката между подовите и стенните панели в едропанелните жилищни сгради.

В номенклатурата на едропанелните жилищни сгради се срещат и такива, чиято връзка между балкона и фасадните панели се осъществява посредством челна заварка. Не са единични случаите в които заварките в панелните блокове корозират до такава степен, че балконите провисват или пропадат. За сега тези случаи са по-скоро епизодични, но с течение на времето и остаряването на блоковете, те неминуемо ще зачестят.

Признаци за проблем с балкона и утежняващи фактори

Първите признаци за провисване на балкона и потенциална опасност могат да се забележат около връзките на парапета с фасадната стена и около вътрешния ръб на балконния еркер.

Освен намаляването носимоспособноста на балкона, след избиването на подпрозоречната стена, с приобщаването собствениците често  увеличават натоварването действащо върху него. Добавянето на теракот или гранитогрес, преградна зидария, остъкляване, топлоизолация, готварски уреди, принадлежности и шкафове се равнява на маса от 1000-1500кг. Тези допълнителни над 300кг/м2 не са заложени никъде в изчисленията по време на проектирането.

Какво може да се предприеме

Едно разумно решение е изграждането на нескъпоструващо допълнителното подпиране на балкона. За съжаление, оптималното разположение на подобно предпочитане е от долната му страна. Така част от тежестта може успешно да бъде предадена върху слабо натоварените фасадни стени в панелните блокове. Преподпирането е възможно и при други конструктивни състеми, с някои условности. Целта е чувствително да се облекчи работата на конзолната тераса с което да се гарантира сигурност за обитателите. Особено внимание при такъв вид интервенции би следвало да се обърне на анкериращите елементи.

Подпиране на провиснал балкон

Може да се обърнете към нас за съдействие при диагностицирането на сградата, изготвянето на проект за укрепителни дейности, както и за тяхното последващо изпълнение.  

Не се колебайте да ни потърсите!  

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

 

6 ОСНОВНИ ПРИЧИНИ ЗА ПОТЪВАНЕ НА СТАРИТЕ СГРАДИ

Потъването на старите сгради е често срещано явление на територията на цяла България. Освен множеството козметични щети, които процесите на потъване на фундаментите причиняват, те са основателна причина за притеснение сред обитателите. Преди да се предприемат каквито и да било мерки за решаване на проблема, за всеки конкретен случай трябва да се отговори на следните въпроси:

Безопасна ли е къщата за обитателите към настоящия момент?
Безопасна ли е фасадата за преминаващите коли и пешеходци?
Какво причинава въпросното слягане/потъване на фундаментите?
Какви са конструктивните щети по къщата?
Какви мерки трябва да се предприемат за спиране на потъванията?
Какви укрепителни ремонти се налагат за да се възстанови сигурността на компрометираната къща?
До колко е рентабилно запазването на постройката?

Косвени сигнали за движение в основите на къщите са наклонени врати и прозорци, заяждане в касите – трудно отваряне и затваряне. Визуално процесите на слягане в основите са съпроводени с образуването на наклонени пукнатини по цокъла, около прозорци и врати, както и коси напуквания по вътрешни и външни стени.

Първото и най-важно нещо при появата на пукнатини от слягания е да се определи до колко състоянието на конструкцията осигурява безопасност на нейните обитатели. Слягането на основите неминуемо намалява сигурността на сградата която обитавате и е предпоставка за инциденти с материални и човешки загуби. Неравномерните потъвания на части от основите могат да образуват пукнатини във всички носещи елементи. Освен в стените, пукнатините могат да продължат в междуетажните плочи и колони. Друг негативен ефект е натрупването на допълнителни напрежения в материалите на конструкцията, правейки я по-уязвима на други въздействия, най-вече при земетръс.

Следващите потенциални опасности, на които трябва да се обърне внимание при слягане на основите, са състоянието на облицовката на къщата, комините и други елементи, които застрашават сигурността на коли и хора, намиращи се в непосредствена близост. Все по-често ставаме свидетели на следи от паднала мазилка върху тротоари и уличното платно. Дори и с малки размери, падащите материали са в състояние да причинят големи щети. Според чл. 195 от ЗУТ, отговорността се търси изцяло от собствениците на рушащият се имот.

След като се определи моментното състояние на сградата и фасадните ѝ елементи се преминава към откриване причинителя на неравномерните потъвания. В някои случаи това е комбинация от няколко фактора.

Обследване на конструкцията и геоложко проучване

Този етап е съпроводен с инвестиция от страна на собствениците. Правилното определяне на причинителите и избора на адекватни мерки за укрепване са най-важните части от един проект. Избора на високо квалифициран инженер-конструктор може да спести много излишни разходи за инвеститора в бъдеще. Сглобяването на цялостна инженерна картина дава яснота относно стойността на проекта и неговата финална рентабилност.

Фундиране в „слаби“ почви

Практиката показва, че най-честият причинител за така честите слягания в основите е фундирането в „слаби” почви. Промяната на нивото на подпочвените води в тях активират процесите на раздуване и уплътняване, причинаващи циклични движения във фундаментите. Промяната на водното съдържание в почвите променя тяхната консистениция и механични показатели.

Ето защо понижаването на водния хоризонт чрез изграждането на плочници и пътеки около къщата, дренажни системи и отвеждане на покривните води далеч от основите понякога са достатъчни  мерки за стабилизиране на основите.

В случаите в които тези мерки са изпълнени, но сляганията на фундаментите и напукванията по носещата конструкция продължават, е задължително да се извърши геоложко проучване. То може да бъде направено и в началния етап, което в общия случай спестява значителни средства  по безпредметни отводнителни дейности, както и време на собсвениците.  Данните от геоложкия доклад показват недвусмислено състава и механичните показатели на почвата, както и най-оптималните мерки за решаване на проблема.

Аварии във водопреносната или канализационната системи

Друг често срещан причинител за слягания са аварии във водопреносната или канализационната системи в близост до основите. Тяхното локализиране и ремонт са трудна и скъпа задача, изискваща специална апаратура и познания. Изследването на подпочвените води за високо съдържение на хлор и други химични елементи, нетипични за дъждовните води, е сигурен показател за течове от водопреносната система. Освен повишаването на водния хоризонт, течовете образуват каверни в земните пластове, с което освобождават място за движение на почвата около и под сградаите.

Строителството върху свлачищни терени

На територията на България са регистрирани над 1600 свлачища. Строителството върху свлачищни терени е рисковано и често нерентабилно начинание. Къщите, построени върху плитки свачища, могат да бъдат успешно укрепени, за разлика от тези, които са изградени върху дълбоки свачища. Във втория случай дренирането на големи площи е единственият вариант за спасение.

Активизиране на свлачищни движения

Повечето свачищни маси се влияят от влажността на почвените пластове и се активизират през пролетта от март до май или през есента – октомври и ноември. Презастрояването и аварии във водопреносната и канализационната мрежа също са предпоставки за активизиране на свлачищни процеси, продиктувани от човешния фактор. Разместването на фундаменти и цели къщи от движения на големи земни маси се характеризира с по-голямата си скорост и реална опасност от разрушения. Адекватно решение на вече появили се движения и слягания в основите може да бъде взето единствено след предварителни геоложки проучвания. Определянето на водния хоризонт, дълбочината на пластовете и техните почвени характеристики са опорните точки, необходими за изготвянето на ефективен проект. Възможни варианти са заздравяване на почвата, дрениране, изграждане на подпорни съоръжения, пилотно стъпване или други мерки. Концепцията и обема на мерките за спиране на движенията в почвата са строго специфични за всеки  конкретен обект и варират в много широки граници.

Изкопни работи в близост

Изкопните работи непосредствено до съществуващи сгради също крият реална опасност от неравномерно потъване на основите на съществуващите сгради в близост. В зависимост от дълбочината на изкопа, типа на укрепване, подпочвените води и характера на почвите, този ефект може да се наблюдава до няколко десетки метри разстояние. Бързото отводняване и понижаването на водния хоризонт в района на новото строителство освобожсдават празни каверни в почвата, което води до нейното уплътняване и свиване. За съжаление тези ефекти трудно могат да се избегнат и обикновено остават за сметка на потърпевшите.

Плитко фундиране

Плиткото фундиране, над точката на замръзване, която в зависимост от почвата и региона варира от 70 до 120см, също е една от предпоставките за неравномерни слягания в основите. Този процес може да се обясни с циклите замръзване и размръзване на водата в почвата. Повторното замръзване и размръзване на водата в състава на почвата води до деструкция (разрушаване) на нейната цялост и отваряне на кухини. Друг отрицателен аспект от плиткото фундиране на къщите се наблюдава в случаите, когато с изкопа не е достигнат здрав земен пласт или навлизенето в него не е достатъчно. Препоръчва се основите на къщите да навлизат най-малко с 40см в „здравата” почва.

Това са най-често срещаните причини за неравномерни потъвания във фундаментите, като разбира се има и други. След като бъдат взети мерки за тяхното елиминиране, следваща стъпка е мониторинга на сградата. При някои решения укрепителните мерки нямат моментален ефект върху сградата. Наблюдава се постепенно затихване в сляганията и отварянето на пукнатините. Едва след като тези процеси са напълно преустановени е разумно да се премине към възстановяване на загубена носимоспособност в конструкцията. Тези дейности се изразяват в запълване на пукнатините, допълнително армиране и други.

Какво не бива да предприемаме!

Съвети от познати, дори и това да бъдат редови строителни инженери. Вземането на укрепителни мерки за спасяването на потъваща сграда е сложна задача. За правилното и решаване е необходимо събирането на информация относно типа на фундиране, почвените характеристики, водния хоризонт, състоянието на сградата. Сляпото изпълнение на „пети“ и обрамчващи пръстени много често води дори до отрицателен ефект. Теглото на сградата се увеличава значително над допустимото за почвата. Веднъж изпълнени, тези мерки са необратими или изключително скъпи за корекция.

 
Като финален извод може да се обобщи, че слягането на основите е един сложен процес с много възможни причинители и варианти за решение. Проучвателните мероприятия в началния етап, заедно с проектирането, са най-важните моменти за които не бива да се пестят средства. Понякога сумите за укрепане и дренаж са високи, но това не бива да спира собствениците за взимането на мерки с цел запазване на тяхното недвижимо имущество и осигуряване на къщите им срещу аварии. Отлагането на дейностите по укрепване на сградите води до увеличаване на повредите, значителни допълнителни разходи, рискове и нежелани последствия.

Може да се обърнете към нас за съдействие при диагностицирането на сградата, изготвянето на проект за укрепителни дейности, както и за тяхното последващо изпълнение.  

Не се колебайте да ни потърсите!  

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров

ЗА КАКВО ДА ВНИМАВАМЕ ПРИ ПОКУПКАТА НА СТАРА КЪЩА

Покупката и ремонта на стара къща се прави с цел инвестиция или най-често за лично ползване. Наблюдава се тенденция бъдещите собственици да правят своя избор за ново жилище единствено на база местоположение и цени за квадратен метър. Следва максимално бърз козметичен ремонт и нанасяне. Не са малко случаите обаче, в които първоначалния бюджет бива сериозно натоварен от появили се в последствие конструктивни дефекти на новата придобивка. Независимо от бъдещите намерения на купувача, състоянието на сградата се явява определящо за цената, която той би следвало да плати за нейното закупуване. Част от дефектите в старите къщи са видими и лесно могат да бъдат забелязани. Понякога обаче те биват умело прикрити от продавача с цел увеличаване продажната цена на имота. В други случаи, дефектите и повредите са откриваеми само от добре запознат специалист. В следващите редове ще се спрем на най-често срещаните проблеми при покупката на стара къща и тяхната роля при вземане на крайното решение за инвестиция.

Състояние и покритие на покривната конструкция

Предвид средната цена за ремонт (около 20лв/м.кв.) или подмяна на покривната конструкция (90-140лв/м.кв), е задължително да се обърне особено внимание на състоянието на покрива. Следи от течове и изгнила дървесина говорят за немалки допълнителни разходи, които би следвало да предвидите след покупката на имота.

 

Не са рядкост случаите, когато по-продължителни течове в покрива са засегнали подовата конструкция на долните етажи. Често продавачите скриват тези „подробности” със стар килим или балатум непосредствено под мястото на теча.

Носеща конструкция на сградата

Според статистика на Национален статистически институт, 1447 012 постройки в страната са със зидана/тухлена носеща конструкция. Около 90% от тях са на един или два етажа. За какво трябва да внимаваме при избора на къща или по-голяма сграда със зидани носещи стени?

Избягвайте покупката на сгради с таван тип „пруски свод” или наличие на „къси” колони

Анализи на минали земетресения недвусмислено показват едно – споменатите елементи правят сградата особено чувствителна при земетръс. Понякога наличието на само един от тези елементи може да отслаби конструкцията в пъти.

Избягвайте покупката на сграда с етажни нива от дървен гредоред

Къщите с междуетажни нива от дървен гредоред също крият опасности при земетръс, особено когато са на повече от два етажа, с високи тавани и големи помещения. Изборът на правилна система за укрепване и изготвянето на конструктивно издържан проект могат да бъдат изпълнение само от експерт-конструктор в областта. Изготвянето на ценова оферта може да бъде направено след оглед. В някои слуачаи, за изготвянето на адекватна оферта се налага предварително обследване на елементи от конструкцията. Целта е да се гарантита съвместната работа между старата конструкция и укрепващата система.

 

Видими дефекти в конструкцията

Основните причини за дефекти в старите къщи са свързани с:

  • намаляване във времето качествата на носещите материалиВ следствие от продължителни цикли на замръзване-размръзване, химически агенти, пряко слънцегреене, омокряне от атмосферни или капилярни води, носимоспособносста на строителните материали намалява.При зиданите конструкции този ефект се изразява в повърхностно обрушване на тухлите и разтвора;

  • претоварване на отделни елементи
    Това състояние на вертикалните колони или стени може лесно да се предположи при наличие на „изтласкване“ на парчета от зидарията;
  • неравномерни слягания на фундаментитеПредизвикат коси и вертикални еднопосочни пукнатини. Освен визуалните недостатъци, този процес поражда големи допълнителни усилия в носещите елементи. Води до нарушаване в целостта на сградата и опасност от авария. При слягане на фундаментите, ремонтът е скъп и често излиза нерентабилен;

  • висока влажност
    Високата влажност може да се появи навсякъде, като най-често можем да я срещнем в подземните помещения на къщата. Тя е съпроводена от нарушен външен вид на засегнатите от влагата места, развитие на нездравословни мухълът и плесен. В краткосрочен план може да се посочи намалената носимоспособност на зидарията при наличие на висока влажност.  Дългосрочните конструктивни последици от влагата са прогресивната корозия и намаляване носещата способност и на метални и неметални строителни материали във времето;

visoka vlaga maze

  • наводнения;

Най-силно засегнатите къщи от наводнения са тези с варов или глинен разтвор между тухлите. Керпичените и пресованите тухли също понасят значителни щети дори при краткотрайно омокряне. Дървените елементи в гредореда и стените също биха могли да се засегнат значително. Покупката на къща в район пострадал от минали наводнения е рисковано решение. Желателно е предварителното допитване до специалист-конструктор.

  • земетръсни въздействия
    Конструкциите пострадали от земетръсни въздействия имат характерни коси, двупосочни пукнатини, най-често по вертикалните елементи.

 Ремонтните дейности за отстраняването им са с висока стойност и понякога може да се окажат нерентабилни. Именно това се оказва и причината за продажба на не малък брой стари къщи. За съжаление, преди продажбата собствениците често  умишлено прикриват пукнатините в засегнатите участъци.

Качество на строителството

Статистика на причините, довели до дефекти, повреди и аварии на конструкции на сгради за периода 1966-2013, показва като основен причинител грешки при изпълнението.

При първоначален оглед на една стара къща могат да се разглеждат като сериозен недостатък:

  • недостатъчното вибриране на бетонната смес при изливане;


  • недостатъчно покритие на армировката;


  • разслояване на бетонната смес;

  • „навлизане” на плътни тухли в колоната;

В отделни случаи тези недостатъци са поправими, друг път – не. При всеки случай, стойносста на ремонта им от новите собствениците не бива да се пренебрегва.

Като „допустими”, но нежелателни дефекти, могат да се посочат липсата на вертикална фуга между тухлите и тяхната нееднородност по цвят, показваща ниско качество на тухлите.

Строителство на калкан

Строителството на калкан позволява развиването на по-висока плътност на застрояване. Когато обаче става дума за отделни сгради на над три етажа, трябва да се спазват задължителни конструктивни изисквания, гарантиращи тяхната сигурност при земетръс.

Основното, на което трябва да се обърне внимание, е разстоянието между стените на калкана да е поне 7-10см и да липсват разминавания във височина на етажните плочи. Най-грубо казано, различната собствена честота на трептене на сградите по време на земетресение би могла да доведе до удари между тях. Ефектът от едно такова взаимодействие засяга вертикалните им елементи и е силно разрушителен.

В световен мащаб продължават да се изготвят и въвеждат нови норми за проектиране, усилване и консервиране на зиданите конструкции. Постоянният технологичен напредък в тази област дава възможност на собствениците да удължат живота на тяхната сграда и същевременно да повишат нейната експлоатационна сигурност. Постепенно тези тенденции навлизат и в нашата строителна практика, намалявайки цената за ремонт, без да се жертва от качеството.

Може да се обърнете към нас за съдействие при избора на ново, по-сигурно жилище. Вземането на правилно, информирано решение при покупката спестява големи разходи на собствениците в бъдеще.

Не се колебайте да ни потърсите!  

Автор: д-р инж. Теодор Тодоров