Покупката и ремонта на стара къща се прави с цел инвестиция или най-често за лично ползване. Наблюдава се тенденция бъдещите собственици да правят своя избор за ново жилище единствено на база местоположение и цени за квадратен метър. Следва максимално бърз козметичен ремонт и нанасяне. Не са малко случаите обаче, в които първоначалния бюджет бива сериозно натоварен от появили се в последствие конструктивни дефекти на новата придобивка. Независимо от бъдещите намерения на купувача, състоянието на сградата се явява определящо за цената, която той би следвало да плати за нейното закупуване. Част от дефектите в старите къщи са видими и лесно могат да бъдат забелязани. Понякога обаче те биват умело прикрити от продавача с цел увеличаване продажната цена на имота. В други случаи, дефектите и повредите са откриваеми само от добре запознат специалист. В следващите редове ще се спрем на най-често срещаните проблеми при покупката на стара къща и тяхната роля при вземане на крайното решение за инвестиция.
Състояние и покритие на покривната конструкция
Предвид средната цена за ремонт (около 20лв/м.кв.) или подмяна на покривната конструкция (90-140лв/м.кв), е задължително да се обърне особено внимание на състоянието на покрива. Следи от течове и изгнила дървесина говорят за немалки допълнителни разходи, които би следвало да предвидите след покупката на имота.
Не са рядкост случаите, когато по-продължителни течове в покрива са засегнали подовата конструкция на долните етажи. Често продавачите скриват тези „подробности” със стар килим или балатум непосредствено под мястото на теча.
Носеща конструкция на сградата
Според статистика на Национален статистически институт, 1447 012 постройки в страната са със зидана/тухлена носеща конструкция. Около 90% от тях са на един или два етажа. За какво трябва да внимаваме при избора на къща или по-голяма сграда със зидани носещи стени?
Избягвайте покупката на сгради с таван тип „пруски свод” или наличие на „къси” колони
Анализи на минали земетресения недвусмислено показват едно – споменатите елементи правят сградата особено чувствителна при земетръс. Понякога наличието на само един от тези елементи може да отслаби конструкцията в пъти.
Избягвайте покупката на сграда с етажни нива от дървен гредоред
Къщите с междуетажни нива от дървен гредоред също крият опасности при земетръс, особено когато са на повече от два етажа, с високи тавани и големи помещения. Изборът на правилна система за укрепване и изготвянето на конструктивно издържан проект могат да бъдат изпълнение само от експерт-конструктор в областта. Изготвянето на ценова оферта може да бъде направено след оглед. В някои слуачаи, за изготвянето на адекватна оферта се налага предварително обследване на елементи от конструкцията. Целта е да се гарантита съвместната работа между старата конструкция и укрепващата система.
Видими дефекти в конструкцията
Основните причини за дефекти в старите къщи са свързани с:
- намаляване във времето качествата на носещите материалиВ следствие от продължителни цикли на замръзване-размръзване, химически агенти, пряко слънцегреене, омокряне от атмосферни или капилярни води, носимоспособносста на строителните материали намалява.При зиданите конструкции този ефект се изразява в повърхностно обрушване на тухлите и разтвора;
- претоварване на отделни елементи
Това състояние на вертикалните колони или стени може лесно да се предположи при наличие на „изтласкване“ на парчета от зидарията; - неравномерни слягания на фундаментитеПредизвикат коси и вертикални еднопосочни пукнатини. Освен визуалните недостатъци, този процес поражда големи допълнителни усилия в носещите елементи. Води до нарушаване в целостта на сградата и опасност от авария. При слягане на фундаментите, ремонтът е скъп и често излиза нерентабилен;
- висока влажност
Високата влажност може да се появи навсякъде, като най-често можем да я срещнем в подземните помещения на къщата. Тя е съпроводена от нарушен външен вид на засегнатите от влагата места, развитие на нездравословни мухълът и плесен. В краткосрочен план може да се посочи намалената носимоспособност на зидарията при наличие на висока влажност. Дългосрочните конструктивни последици от влагата са прогресивната корозия и намаляване носещата способност и на метални и неметални строителни материали във времето;
- наводнения;
Най-силно засегнатите къщи от наводнения са тези с варов или глинен разтвор между тухлите. Керпичените и пресованите тухли също понасят значителни щети дори при краткотрайно омокряне. Дървените елементи в гредореда и стените също биха могли да се засегнат значително. Покупката на къща в район пострадал от минали наводнения е рисковано решение. Желателно е предварителното допитване до специалист-конструктор.
- земетръсни въздействия
Конструкциите пострадали от земетръсни въздействия имат характерни коси, двупосочни пукнатини, най-често по вертикалните елементи.
Ремонтните дейности за отстраняването им са с висока стойност и понякога може да се окажат нерентабилни. Именно това се оказва и причината за продажба на не малък брой стари къщи. За съжаление, преди продажбата собствениците често умишлено прикриват пукнатините в засегнатите участъци.
Качество на строителството
Статистика на причините, довели до дефекти, повреди и аварии на конструкции на сгради за периода 1966-2013, показва като основен причинител грешки при изпълнението.
При първоначален оглед на една стара къща могат да се разглеждат като сериозен недостатък:
- недостатъчното вибриране на бетонната смес при изливане;
- недостатъчно покритие на армировката;
- разслояване на бетонната смес;
- „навлизане” на плътни тухли в колоната;
В отделни случаи тези недостатъци са поправими, друг път – не. При всеки случай, стойносста на ремонта им от новите собствениците не бива да се пренебрегва.
Като „допустими”, но нежелателни дефекти, могат да се посочат липсата на вертикална фуга между тухлите и тяхната нееднородност по цвят, показваща ниско качество на тухлите.
Строителство на калкан
Строителството на калкан позволява развиването на по-висока плътност на застрояване. Когато обаче става дума за отделни сгради на над три етажа, трябва да се спазват задължителни конструктивни изисквания, гарантиращи тяхната сигурност при земетръс.
Основното, на което трябва да се обърне внимание, е разстоянието между стените на калкана да е поне 7-10см и да липсват разминавания във височина на етажните плочи. Най-грубо казано, различната собствена честота на трептене на сградите по време на земетресение би могла да доведе до удари между тях. Ефектът от едно такова взаимодействие засяга вертикалните им елементи и е силно разрушителен.
В световен мащаб продължават да се изготвят и въвеждат нови норми за проектиране, усилване и консервиране на зиданите конструкции. Постоянният технологичен напредък в тази област дава възможност на собствениците да удължат живота на тяхната сграда и същевременно да повишат нейната експлоатационна сигурност. Постепенно тези тенденции навлизат и в нашата строителна практика, намалявайки цената за ремонт, без да се жертва от качеството.